Как предприятию уменьшить арендные платежи?

В условиях пандемии коронавируса многие российские предприятия терпят убытки, ведь клиентов нет, а расходы на прежнем уровне. В связи с этим у арендаторов возникает вполне резонный вопрос: а что будет, если потребовать у арендодателя скидку?

Для того, чтобы объективно ответить, давайте для начала мысленно поставим себя на место арендодателя. Не суть важно, является ли юрлицо торговым или бизнес-центром, предлагающим площади в аренду. Логика у тех и других одинаковая: при принятии решения о скидках арендатору арендодатель будет считать все дополнительные расходы арендатора. Он суммирует оплату за коммунальные услуги, зарплату  всех инженеров, техников и бухгалтеров. При этом важна именно реальная себестоимость всех расходов: сколько нужно, чтобы всем выплатить зарплату, оплатить электроэнергию, воду, тепло, интернет, парковку и пожарно-охранные расходы. После этого арендодатель учтет собственные затраты на арендатора: сервис, охрану, клининг, арендную плату, плату за землю и т.д., и проанализирует, где он сможет сэкономить. Так, например, если арендатор совсем не пользуется помещением в период карантина, сохраняется минимум коммунальных платежей, можно говорить о нулевой арендной ставке или арендных каникулах на срок карантина. Если же офису или магазину требуется дополнительная охрана, или иные услуги, их учтут при подсчете стоимости аренды помещения в период эпидемиологических каникул.  

Со своей стороны, арендодатель не может ухудшать условия договора. Да и по сервису здесь снижать по-сути нечего, ведь большинство современных арендаторов непритязательны. Им не нужны дорогие апартаменты, так как для них главное- экономия. Что же остается?

Немного математики. Если подсчитать, что в “мирное время” аренда помещений обходится арендаторам в 600-1000 рублей за квадратный метр, то на сколько квадратов арендодатель готов раскошелиться в период карантина? Учитывая, что добросовестный арендатор выполняет рекомендации президента и отправил своих сотрудников “на каникулы” с сохранением заработной платы? При принятии решения руководство ТЦ и БЦ обязательно учтет все факторы, но арендатор должен их подробно разъяснить в своем сопроводительном письме, когда будет добиваться снижения арендной платы. Желательно, чтобы бизнесмен предоставил расчет всех своих доходы и расходы за последний налоговый период и предоставил этот расчет арендодателю, спрогнозировав на текущий период те же расходы с учетом  возможных доходов или убытков.

Вполне резонно, что у арендодателя возникает сопутствующий вопрос - не перекладывает ли арендатор возможные убытки от простоя на арендодателя? Действительно ли он находится в затруднительной ситуации в связи с отсутствием клиентов, или просто рассчитывает переждать трудности за чужой счёт?

В тех случаях, когда  речь идет об учебных классах, спортцентрах и магазинах,  ответ очевиден. Предприятия ушли в минус, поэтому следует начислять только коммунальные платежи.

 Рассмотрим живой пример: общепит активно адаптирует свою деятельность к новым реалиям, работает на вынос, налаживает отношения с агрегаторами доставки еды и прочих товаров первой необходимости. Это - результат совместных усилий арендатора и арендодателя, ведь последний интегрировал в процесс логистический узел по доставке еды. Арендодатель не просто снижает стоимость аренды кафе или столовой, он сводит расходы к минимуму, оставляя за арендатором только обязанность оплачивать коммунальные платежи. Это пример идеальных взаимоотношений “донора” и “акцептора” бизнеса. 

В то же время, существуют предприятия, которые ничего не теряют из-за коронавируса, а даже наоборот. Товарооборот в последние недели почти полностью переместился в интернет-магазины, а это означает, что логистические компании перевыполняют план, имея при этом государственные привилегии в виде снижения транспортного налога. Производители товаров первой необходимости тоже увеличивают количество товаров и быстро сбывают их, так что нельзя однозначно оценивать все категории бизнеса при решении вопроса об уменьшении арендной платы. 

Подводя итог вышесказанному, хочется сказать, что основная задача сейчас - выработать обоюдовыгодную общую позицию между арендодателем и арендатором. Требования арендаторов вполне очевидны, позиция же арендодателя в настоящий момент такова: “Мы разделяем с нашими арендаторами бизнес-риски, готовим отсрочку платежей, скидки, и мы готовы их предоставить, но вы должны понимать, что скидка в большинстве случаев не будет превышать  50%, потому что у нас есть свои затраты, которые для вас же делаются - охрана, благоустройство территории, содержание помещений; но мы обязаны помочь своим контрагентам, и сделаем это по мере сил и возможностей.”

Если государство пойдет навстречу субъектам и откажется на время от ренты, выплачиваемой ежемесячно в качестве аренды за землю, условия для арендатора станут более лояльными, хотя уже сейчас многие арендодатели готовы предоставлять помещения в аренду бесплатно, лишь бы активизировать бизнес-процесс в городах. В частности, севастопольский технопарк “Маяк” расположен к безоплатному взаимодействию с новыми арендаторами, способными привести “уснувшую” экономику в динамическое русло.

Такая стратегия должна стать основополагающей в период пандемии Covid-19. Руководство технопарка снизило ставку по нулям для тех арендаторов, чей бизнес закрылся в связи с эпидемией (в частности, нулевая ставка создана для батутного центра, ряда других общественных заведений) и призывает к этому всех арендодателей. Так мы сможем избежать надвигающейся экономической депрессии.