юрист
Александр Латыев
Екатеринбург
Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
10 лет на Закон.ру
читать блог
Забавный вопрос о договоре аренды недвижимости
16.05.2012 — 17:39
Ситауация: имеется договор аренды недвижимого имущества, заключенный в 2007 году на срок в три года. Естественно, в 2007 году он был зарегистрирован. По завершении срока аренды в 2010 году ни одна из сторон не настаивала на его прекращении и до настоящего времени он действует как бессрочный.
На сегодняшний день возникла необходимость осуществить перенайм. Все согласны - есть и старый, и новый арендатор, арендодатель тоже не возражает.
Но вот вопрос: а нужно ли регистрировать перенайм?
С одной стороны, вроде бы, договор стал бессрочным, а значит, сам по себе регистрации не подлежит (и перенайм по нему, соответственно, тоже). С другой стороны обременение из ЕГРП никто не убирал и этот договор все еще там есть как зарегистрированный.
Вот и возник вопрос: а перенайм-то у нас осуществляется по зарегистрированному договору, все-таки (хоть и продленному за пределы своего первоначального срока действия), или по некоему новому, который никем и никогда не заключался?
ключевые слова:
аренда, регистрация прав на недвижимость
Похожие материалы
-
Про Нину Петровну Иванникову
Антон ИвановНаучный руководитель факультета, ординарный профессор08.10.20262 -
Банальность юридического зла: как неисполнение...
Иван БрикульскийГлавный протагонист08.10.20265 -
Незаконные взносы на капитальный ремонт: основания...
Светлана Акименко06.10.20261 -
Туманные права на Филина
Анатолий Семенов02.10.20266 -
Прогноз НДФЛ в России: от 13 до 22 градусов, облачно, с...
Константин АсабинРуководитель дирекции налогового сопровождения инвестиционной деятельности02.10.20260 -
Злоупотребление правом в 2025–2026 годах: позиции...
Дмитрий СелезнёвЮрист30.09.20260
-
16.05.2012 - 19:04 Максим НенашевДумаю, что регить надо.
Регистрация перенайма будет в том числе и подтверждать, что первоначальный договор, на момент перенайма продолжал действие как бессрочный.0 -
16.05.2012 - 22:17 Александр ВолковПеренайм осуществляется по старому договору!!! Моя позиция что регистрировать перенай надо, поскольку внесение изменений и дополнения в действующий договор совершается в той же форме что и при его закючении! В качестве обоснования посмотрите дело по Санкт-Петебургу с компнией ЭлитБизнес Лайн ( к сожалению не помню номер дела)! Суть спора в том что произошла уступав прав по договору аренды, но при этом не произведена была гос. Регистрация! Суд признал уступку незаключенной! Решение по делу выносил АС Москвы! По этой компании было много судов, поэтому по базе ФАС СЗО Вы найдете то дело!!!!0
-
16.05.2012 - 23:09 Артём Минасян
юрист
Артём Минасян Москва Аграрный холдинг Руководитель юридического управления// Руководитель земельных проектов10 лет на Закон.руАлександр!
По данному вопросу высказался Президиум ВАС РФ, обозначив свою позицию в Информационном письме №59 от 16.02.2001 года (п.10).
Документ кончено "возрастной", но вся судебная практика вплоть до 2011 года, основана на этом Информационном письме.
Более того, Президиум ВАС РФ в Информационном письме №66 от 11.01.2002 года (п.32) заявил: "заключение договора аренды на новый срок по существу является новым договором аренды..."
Summary - договор аренды возобновленный по основаниям предусмотренным ч.2 ст.621 ГК РФ, является новым договором аренды и не подлежит государственной регистрации.0свернуть комментарии (2) -
17.05.2012 - 10:30 Александр Латыев автор » Артём Минасян
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руЭту-то практику, я, конечно, имел в виду. Но она не о том. То есть п.32 ИП №66 вообще не о том - о п.1 ст.621, а у нас речь идет о п.2. В п.1 новый договор именно заключается - есть специальное волеизъявление, а по п.2 как раз волеизъявления [на прекращение аренды] нет, а потому договор продлевается на тех же условиях (ибо иных никто и не согласовывал), только на неопределенный срок.
П.10 ИП №59 в целом тоже о ином (договор там продлевался не на определенный, а на вполне определенный срок), но, как мне кажется, более относится к нашему вопросу, т.к. тоже ситуация отсутствия специального волеизъявления при завершении срока аренды. Но и там речь тоже о другом: там первоначальный договор не зарегистрирован. При продлении на новый срок получилось, что в совокупности срок более года, но ВАС сказал, что регистрировать не нужно. Это логично с точки зрения записи об аренде, как обременении объекта: смысл в том, что, если записи об аренде в ЕГРП нет, то новый собственник недвижимости, например, будет связан этими отношениями либо в течение трех месяцев (при бессрочном договоре - срок предупреждения об одностороннем отказе от договора), либо не более, чем на 364 дня (год -1 день) - в случае срочного не зарегистрированного договора. При таком продлении, как описано в п.10 ИП №59 дополнительных обременений не появится: все так же оно будет существовать не более года (ведь новый собственник, не осведомленный о наличии аренды, явно может появиться не ранее такого продления договора аренды).
Так что именно наша-то ситуация на уровне ВАСа не разрешена.0 -
17.05.2012 - 11:16 Артём Минасян » Александр Латыев
юрист
Артём Минасян Москва Аграрный холдинг Руководитель юридического управления// Руководитель земельных проектов10 лет на Закон.руАлександр, я обратил внимание что практика по ИП №66 и п.32 в частности не имеет отношения к Вашей ситуации.
Я лишь обратил внимание на то что ВАС, ДАЖЕ продленный договор на новый срок является НОВЫМ договором, а не продолжением договора срок которого истек. Другими словами это пример для усиления позиции.
Что касается ИП №59, то я с Вами не согласен. Это практика как раз имеет прямое отношение к Вашему делу, так как речь идет об арендных отношениях продолжающихся после истечения срока договора аренды в отсутствие волеизъявления сторон на перекрещение аренды. ВАС обращает внимание именно на возобновленность договора, при это не имеет существенного значения идет ли речь о договоре аренды до 1 года или более.
Вне зависимости от срока действия, по его истечении, договор, по мнению ВАС, прекращается, а возобновленный является другим договором, который в силу ст.610 и 621 не подлежит государственной регистрации ввиду отсутствия срока.1
-
-
-
17.05.2012 - 10:58 Андрей Шидловский
юрист
Александр, выскажу свое ИМХО.
Да, Ваша ситуация ВАСом не урегулирована, но правовая позиция заложаенная в пункте 10 ИП 59 очень ценна (хотя ее обоснованность дискуссионна): продление договора есть заключение нового договора, пусть и на аналогичных условиях. Продление на срок или без определения последнего - не принципиально. Имеется новый договор, тчк. Поэтому, должны применяться общие требования о регистрации/отсутствии таковой бессрочного договора аренды.3свернуть комментарии (1) -
17.05.2012 - 11:35 Роман ЯнушкоВ ИП 59 есть еще п. 11... Когда мы в свое время пытались зарегистрировать изменения к договору аренды, заключенному сроком на 5 лет и зарегистрированному, а потом возобновленному по п.2 ст. 621 на неопределенный срок, в регистрации нам отказали.2свернуть комментарии (6)
-
17.05.2012 - 12:06 Артём Минасян » Роман Янушко
юрист
Артём Минасян Москва Аграрный холдинг Руководитель юридического управления// Руководитель земельных проектов10 лет на Закон.руДа действительно, про 11 пункт совсем забыли...0
-
17.05.2012 - 13:11 Андрей Шидловский » Артём Минасян
юрист
да, п.11 логично завершает то, о чем я рассуждал..0
-
-
17.05.2012 - 13:00 Александр Латыев автор » Роман Янушко
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руВ п.11 та же история - там первоначальный договор не зарегистрирован.0
-
17.05.2012 - 13:06 Артём Минасян » Александр Латыев
юрист
Артём Минасян Москва Аграрный холдинг Руководитель юридического управления// Руководитель земельных проектов10 лет на Закон.руВы считаете, если первоначальный договор был зарегистрирован, значит и ВОЗОБНОВЛЕННЫЙ договор подлежит регистрации?0
-
17.05.2012 - 13:12 Андрей Шидловский » Александр Латыев
юрист
«В п.11 та же история - там первоначальный договор не зарегистрирован.»
Это важно? С момента продления у Вас новый договор.2 -
17.05.2012 - 13:16 Артём Минасян » Андрей Шидловский
юрист
Артём Минасян Москва Аграрный холдинг Руководитель юридического управления// Руководитель земельных проектов10 лет на Закон.руВерно, Андрей! Я про то и говорю. Не имеет значения был зарегистрирован первоначальный или нет. После истечения срока действия договор новый - на неопределенный срок и не требует регистрации.
Более ого ВАС сказал, что пролонгированный договор то же является новым договором а не продолжением старого ИП №660
-
-
-
-
17.05.2012 - 12:59 Святослав Иванов
«Но вот вопрос: а нужно ли регистрировать перенайм?»
И это, наверное, все-таки "перенаем". :)0свернуть комментарии (2) -
17.05.2012 - 13:30 Пётр Кочергин » Святослав ИвановЗдравствуйте! При всей дискуссионности проблемы выскажу свое ИМХО.
Если принять в качестве версии, что существует сфера фактического ("реальная" передача недвижимости, очередь в регистрирующем органе, бумага регистрирующего органа о государственной регистрации возобновленного договора) и сфера права (наличие либо отсутствие арендного правоотношения, наличие права на иск к соответственно арендатору либо наоборот - арендодателю), то можно сделать вывод, что никакая дополнительная правоподтверждающая государственная регистрация не требуется, поскольку договор СЧИТАЕТСЯ ВОЗОБНОВЛЕННЫМ на тех же условиях. Законодатель сам определил условия, при наличии которых договор считается возобновленным, и среди этих условий не названа необходимость государственной регистрации возобновленного договора.
Для третьих же лиц факт обременения недвижимого имущества арендой будет виден из выписки из ЕГРП.3 -
17.05.2012 - 13:33 Александр Латыев автор » Святослав Иванов
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руда, конечно0
-
-
17.05.2012 - 14:19 Василий Шараповрегистрировать перенайм в этом случае не надо, так как договор аренды возобновленный на неопределенный срок является новым договором, и не нуждается в госрегистрации, на этот счет есть разъяснения ВАС0
-
17.05.2012 - 15:48 Михаил ЖужжаловДумаю, не надо регистрировать. Запись о зарегистрированном договоре, по-хорошему, действия уже не имеет (срок истек), действует только бессрочный договор аренды, который регистрировать, кажется, не нужно. Раз не нужно его, то и уступку прав и обязанностей по нему тоже.
Т.е. это НЕ уступка прав по ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМУ договору.
ЗЫ но для биллинга надо потратить как минимум рабочий день на рисерч :))1свернуть комментарии (6) -
18.05.2012 - 7:45 Алексей Шакуров » Михаил Жужжалов
юрист
Алексей Шакуров Тюмень ЗАО "АйТиПартнер", начальник юридического отдела. г.Тюмень10 лет на Закон.ру« Запись о зарегистрированном договоре, по-хорошему, действия уже не имеет (срок истек), »
Михаил, поясните вот эту фразу пожалуйста.
Где прописано "истечение срока действия записи"??0 -
18.05.2012 - 19:08 Юрий Гиоев » Алексей Шакуров
юрист
10 лет на Закон.руОн имел ввиду, что это уже новый договор, не требующий регистрации, т.е. запись регистрации к нему не относится!2 -
19.05.2012 - 14:25 Михаил Жужжалов » Алексей ШакуровЕсли сформулировать правильно и развернуто, то речь идет о том, что запись эта о договоре, который уже прекратил свое действие, а потому значения уже не имеет. Действует с этого момента другой договор, незарегистрированный и бессрочный. По нему права и обязы и уступаются.1
-
21.05.2012 - 7:16 Алексей Шакуров » Михаил Жужжалов
юрист
Алексей Шакуров Тюмень ЗАО "АйТиПартнер", начальник юридического отдела. г.Тюмень10 лет на Закон.руХм, только вот в свое время нам не удалось убедить ФРС в том что старый договор, у которого срок действия истек в 2003 году-прекратил свое действие.
Не расторгли как полагается, не зарегистрировали расторжение в ФРС-значит действует старый договор, никуда он не делся.0 -
22.05.2012 - 16:49 Михаил Жужжалов » Алексей ШакуровДа уж "хм" :) С адм.правовой т.з. я их понимаю, но все же, мне кажется, срок договора они указывают, а потому запись об аренде должна погашаться с истечением срока и отсутствии новых соглашений. Понятно, что они этого не делают и будут все толковать так, чтобы ничего не делать(что они вообще делают, кроме того что принимают документы и вносят на их основании изменения в записи?). В любом случае с гр.правовой т.з. довольно странно получается: внес зарегистрированный договор аренды фактически становится бессрочным? Поэтому, что бы там в реестре ни было, оно должно подчиняться логике ГП. В этом плане по одной записи невозмодно судить о том, прекратился ли договор аренды исполнением (возвратом арендованного имущества) или стороны фактически продолжают отношения.1
-
23.05.2012 - 7:05 Алексей Шакуров » Михаил Жужжалов
юрист
Алексей Шакуров Тюмень ЗАО "АйТиПартнер", начальник юридического отдела. г.Тюмень10 лет на Закон.руАбсолютно с Вами согласен.
Осталось только понять, как наше недоумение действиями ФРС поможет Александру)))))))0
-
-
-
-
-
-
19.05.2012 - 14:51 Александр Латыев автор
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руИтак, обсуждение сконцентрировалось на том, имеется ли после продления аренды по правилам п.2 ст.621 ГК РФ новый договор аренды, или действует [пролонгированный] старый.
Большинство, как я вижу, склоняется к первому варианту.
Тогда давайте рассматривать этот вариант полностью от начала и до конце. Прежде всего, если речь идет о новом договоре, то нам нужны новые оферта и акцепт. Что будет тем и другим в данном случае?0 -
19.05.2012 - 15:42 Михаил ЖужжаловВопрос хорошо поставлен!
Поскольку я встал на ту точку зрения, что появляется новый договор, НАДО вывести молчаливый (или конклюдентный?) договор, когда арендатор не возвращает имущество арендодателю - в силу закона. В силу того же закона НАДО подразумевать, что стороны распространили действие старого договора (как ИПА) на новые отношения (ну или даже сам закон).
Вот так НАДО истолковать, ЧТОБЫ остаться при своем мнении :D
А если серьезно, то так надо истолковать, потому что в законе реально фикция (правда, там употреблено слово "возобновлен", что несколько портит картину), а договор уже новый потому, что он - в отл.от прежнего - бессрочный. В силу закона на него в остальном распространены прежние условия.
Иначе надо признать, что это тот же договор, который с истечением срока не прекращается, а в нем изменяется условие о сроке - он становится бессрочным.
Но в любом случае регистрации это как касается? Там же нет ничего о том, что договор стал бессрочным. Запись о нем по-хорошему должна быть исключена (или по крайней мере не иметь никакого значения).
Итого, с т.з. ЕГРП аренды уже нет.0 -
22.05.2012 - 8:57 Александр Латыев автор
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руА теперь зададим еще один вопрос, на который сложно ответить с точки зрения подхода к продленному на неопределенное время договору как к новому:
Небольшая дополнительная вводная: наш договор заключен с муниципалитетом, но до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Следовательно, на него распространяется третий абзац п.1 Постановления Пленума ВАС №73 от 17.11.2011, согласно которому в таком договоре действует правило о продлении, предусмотренное п.2 ст.621 ГК.
Но распространяется оно за счет ссылки Пленума на ст.422 ГК (конкретно п.2) - о применении к договору правил, существовавших на момент его заключения. Но, если это новый договор, то тогда моментом его заключения следует считать уже настоящее время - когда закон, требующий проведения торгов уже действует. А значит, ни о каком применении ст.422 ГК не может быть и речи.0 -
04.07.2016 - 23:29 Андрей ФранкАлександр, подскажите, у меня сейчас спор в суде как аз касается возобновленной аренды.
Берем в ипотеку в силу закона ЗУ при ипотеке по договору здания (ст.69 ЗоИ). Договор аренды ЗУ был зарегистрирован, и эта запись в ЕГРП до сих пор не погашена, и арендатор по-прежнему пользуется ЗУ. УФРС нам отказало в регистрации ипотеки силу закона на ЗУ, т.к. несмотря на непогашенную в ЕГРП запись об аренде фактически действует новый договор аренды, возобновленный по ч.2 ст.621 ГК на неопределенный срок.
Абсурд. ЕГРП единственное доказательство существования зарегистрированного права, и можно ли вообще представить (и зарегистрировать) при непогашенной записи об аренде - новую аренды (пусть и с конкретным сроком) ?1свернуть комментарии (1) -
05.07.2016 - 10:10 Александр Латыев автор » Андрей Франк
юрист
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.10 лет на Закон.руа чем аренда мешает ипотеке?0
-
-
27.09.2016 - 20:34 Дмитрий ДмитрийДобрый день!
Вопрос в тему.
Есть договор аренду земельного участка между ФЛ и районом (ИЖС под застройку). Срок - 3 года (2о10-2013). Ничего не построено. Считается возобновленным (ч.2. ст 621 ГК РФ), т.к. до сих пор приходят платежки арендной платы. В ЕГРП есть запись.
Вопрос: можно ли уступить права и обязанности по этому договору на другое ФЛ? Считается ли, что уже прошло 5 лет и достаточно ли простого уведомления (ч.9. ст. 22 ЗК РФ)?
Ибо в администрации не против, но считают, что единственный путь - старому арендатору писать отказ, расторгать, а новому подавать заявление и далее торги или без торгов (если 1 участник)0 -
27.09.2016 - 21:46 Николай АндриановВыскажу чисто утилитарную точку зрения. Берем выписку из ЕГРП - смотрим обременения. Если аренда висит - сдаем на регистрацию перенаём. Если аренды как обременения объекта нет (погашено за истечением срока аренды) - не заморачиваемся и с регистрацией перенайма (ну либо гасим обременение и все равно не регистрируем перенаём).0свернуть комментарии (1)
-
28.09.2016 - 12:27 Дмитрий Дмитрий » Николай АндриановБлаго дарю за мнение.
Однако всё-таки вопрос сузим:
"При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок БОЛЕЕ ЧЕМ ПЯТЬ ЛЕТ, арендатор земельного участка имеет право... В ПРЕДЕЛАХ СРОКА АРЕНДЫ передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу .... без согласия арендодателя при условии его уведомления"
Так вот:
а) уже более чем 5 лет? :) с 2010
б) есть ли ПРЕДЕЛЫ СРОКА АРЕНДЫ у ВОЗОБНОВЛЕННОГО договора?
А на самом деле, вопрос прост: откажет ли Росреестр по 5-летнему признаку?
а) вообще
б) если будет отметка об уведомлении, а не о согласии?
в) если даже будет согласие?0
-
