Капитальные и некапитальные объекты: критерии разграничения и правовое значение

В современном градостроительном законодательстве особое значение приобретает вопрос разграничения капитальных и некапитальных объектов. Несмотря на то, что данные понятия не новы для российского законодательства, до настоящего времени сохраняется определенная неопределенность в определении критериев такого разграничения.

В настоящей статье, основываясь на практическом опыте Правового центра «Два М», проанализирую признаки капитальных и некапитальных объектов, а также разберу, в чём состоит практическая значимость их разграничения для правообладателя.

Подробно о специфике регулирования некапитальных объектов на участках в частной собственности в Москве - в моей предыдущей статье.

Законодательное регулирование

Законодатель раскрывает дефиниции «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения» следующим образом:

• Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)[1]
• Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).[2]

Однако абстрактный характер приведённых определений существенно снижает их практическую применимость.

При этом из этих определений можно вывести, что объект капитального строительства:

• прочно связан с землёй;
• такая прочная связь приводит к невозможности перемещения объекта недвижимого имущества без несоразмерного ущерба его целевому назначению.

Вместе с тем в законе не указаны критерии, что понимается под прочной связью с землей и где проходит граница того, что объект не может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению.

Как решает вопрос судебная практика?

Анализ судебной практики показывает, что при разрешении вопроса о капитальности объекта суды и эксперты в рамках судебной строительно-технической экспертизы исследуют следующие основные признаки.

1. Отсутствие или наличие заглубленных и (или) мелкозаглубленных фундаментов

Действующее законодательство исходит из того, что прочную связь с землёй обеспечивает заглублённый фундамент[3].

Понятие заглублённого фундамента в законе не раскрыто, но закреплено понятие малозаглублённого фундамента — фундамент с глубиной заложения подошвы выше расчётной глубины сезонного промерзания грунта (в центральной части России — около 0,7 м).

Московские нормативные акты допускают заглубление оснований некапитального объекта на отметке не ниже 0,4–0,5 м[4]. 

Суды в большинстве случаев исходят из того, что прочная связь с землёй определяется не только физической связью фундамента с участком, но и неразрывной связью всего объекта (включая надземную часть) с поверхностью земли.

При этом ни в законодательстве, ни в судебной практике нет чёткого ответа на вопрос: каким именно способом должна обеспечиваться связь между объектом и фундаментом, чтобы она считалась прочной.

В связи с чем окончательный вывод о капитальности/некапитальности объекта фактически зависит от мнения конкретного эксперта.

2. Сборно-разборные (мобильные и модульные) конструкции

Наличие или отсутствие несущих и ограждающих конструкций, которые технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без несоразмерного ущерба их назначению.

При этом современные строительные технологии существенно усложняют применение этого критерия. Множество зданий (особенно домов ИЖС и дачных домов) фактически собираются «как конструктор» в сжатые сроки.

При этом Минстрой России в письме от 23.01.2025 № 3236-СМ/08 прямо указал, что модульная технология строительства сама по себе не определяет капитальность или некапитальность объекта: модульные здания могут быть как капитальными, так и некапитальными.[5]

Понятие «несоразмерный ущерб» также не закреплено ни в одной норме права, поэтому эксперт решает этот вопрос индивидуально, исходя из технико-экономической составляющей.

Обычно учитывается стоимость перемещения: если она приближается к стоимости нового строительства такого же объекта (около 90% и выше), объект признаётся капитальным. В мотивировочной части судебных актов этот вопрос нередко излагается лаконично: суды ограничиваются ссылкой на заключение эксперта без дополнительных пояснений[6].

Таже судебной практикой были выработаны второстепенные признаки капитальности/некапитальности объекта:

• Подключение к инженерно-техническим сетям.

Подключение объекта к сетям (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т. д.) в объёме, соответствующем функциональному назначению, рассматривается как вспомогательный (не определяющий) признак.

При этом, в случае если объект не соответствует основным критериям капитальности (прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), объект не может быть признан капитальным и при наличии подключений.

По общему правилу отсутствие подключения к сетям (за исключением электроснабжения) свидетельствует о некапитальности; обратное может указывать на капитальность, но не является определяющим[7].

• Период эксплуатации объекта.

Некапитальные объекты, как правило, имеют ограниченный срок эксплуатации — несоизмеримо более короткий по сравнению с капитальными. Обычно по технологической документации он составляет 10–15 лет. Капитальные объекты рассчитаны на эксплуатацию в течение нескольких десятилетий.

В заключение хочется отметить, что дифференциация объектов по критерию капитальности значима для решения множества практических вопросов (например, при разрешении вопроса о необходимости получения разрешения на строительства или разрешении вопроса о возможности сноса объекта). При этом в ряде случаев необходимо доказать, что объект капитальный, а в других напротив, что сооружение имеет признаки некапитального. При этом из приведенного выше анализа видно, что ключевое решение о капитальности/некапиатльности во многом зависит от результатов судебной экспертизы.

Исходя из чего, в суде по таким спорам нужно особое внимание уделять подготовке к такой экспертизе:

• сформулировать чёткие вопросы эксперту, отражающие правовую позицию;
• приобщить к материалам дела техническую документацию изготовителя (особенно для некапитальных объектов заводского изготовления);
• подготовить досудебное заключение о характеристиках объекта.

Правовой центр предоставляет полный спектр услуг по определению статуса объектов недвижимости, обеспечивая комплексную защиту интересов заказчика на всех этапах правового сопровождения. Наши специалисты готовы как провести предварительный аудит характеристик объекта, так и представить интересы клиента в судебных разбирательствах по вопросам капитальности/некапитальности объектов.

Больше новостей и аналитики - в телеграм-канале Правового центра.

[1] П. 10 ст. 1 ГрК РФ.

[2] П.10.2 ст.1 ГрК РФ;

[3] П. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.

[4] П.12 Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП "О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется";

[5] Письмо Минстроя России от 23.01.2025 N 3236-СМ/08 «О нормативно-правовом регулировании применения модульных зданий и сооружений при строительстве социально значимых объектов в части их возведения, получения заключения государственной экспертизы и ввода в эксплуатацию».

[6] Постановление АС Московского округа от 31.05.2024 N Ф05-6240/2024 по делу N А40-37189/2022, Постановление АС Московского округа от 12.02.2024 N Ф05-35370/2023 по делу N А41-2746/2022 и др.

[7] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2018 N 09АП-41737/2018-ГК по делу N А40-116866/2017, оставленное в силе постановлением АС Московского округа от 19.12.2018 N Ф05-21624/2018, и др.