Исключение участков из мелиорируемых земель

Наличие сведений об отнесении земельных участков к мелиорируемым порождает множество проблем для правообладателей таких участков.

Связано это с наличием на них мелиоративных систем, возведенных еще в советское время на землях бывших совхозов (колхозов), прекративших свою деятельность. У правообладателей участков возникают проблемы с их списанием, в связи с тем, что в настоящее время такие системы фактически отсутствуют, а даже если что-то и сохранилось, то они никому не принадлежат.

Как показывает опыт, исключение земельных участков из мелиорируемых земель вполне решаемая проблема при грамотном правовом подходе.

В данном материале я расскажу про существующую проблему конкретно на примере Московской области, а также подробнее рассмотрю возможность ее решения.

1. Суть и значимость проблемы. Негативные последствия для правообладателей

Сведения об отнесении земельного участка к мелиорируемым землям свидетельствуют о том, что на таком участке могут находиться мелиоративные системы и отдельные гидротехнические сооружения.

И хотя отдельного перечня существующих мелиорируемых участков законодательством не предусмотрено, границы мелиорируемых земель на картах градостроительного обеспечения отображаются.

Наличие мелиорации является одним из самостоятельных оснований[1] для внесения земельного участка в Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий[2], использование которых для других целей не допускается.

Отнесение участков к землям сельхозугодий существенно ограничивает возможности правообладателей и влечет для них следующие негативные последствия:

- Исходя из ст. 7 Федерального закона 21.12.2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" такие земли по общему правилу невозможно перевести из одной категории в другую, к примеру в земли населенных пунктов или земли промышленности. Изменение категории данных земель и так возможно в исключительных случаях, а при отнесении участков к особо ценным сельхозугодьям список оснований для перевода еще сужается.

- На такие земли не распространяются градостроительные регламенты, установленные в ПЗЗ, то есть ВРИ и параметры застройки к таким участках не подлежат установлению (п. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также исключает возможность изменения ВРИ таких участков без изменения существующей категории земель, что подтверждается позициями высших судов РФ[3].

Таким образом, отнесение земельных участков к землям сельхозугодий влечет негативные последствия в виде невозможности строить, инициировать процедуры изменения Генплана и ПЗЗ и вообще изменять категорию земель и ВРИ участков.

При этом, одно лишь наличие сведений в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области (ИСОГД МО) об отнесении земельного участка к мелиорируемым влечет и другие негативные последствия, в том числе в виде невозможности получения разрешения на строительство либо уведомления о допустимости планируемого или соответствии построенного объекта на участке, предусмотренного ст. 51.1 и п. 16 ст. 55 ГрК РФ.

Вышеуказанные последствия касаются в том числе таких участков, по которым ранее были изменены категория (например, на земли населенных пунктов) и ВРИ, однако имелась запись о мелиорации и/или впоследствии эти участки были включены в перечень особо ценных сельхозугодий.

Помимо этого, учет несуществующей мелиоративной системы при проведении кадастровой оценки существенно влияет на кадастровую стоимость земельного участка, необоснованно ее завышая, что приводит к ошибке в определении кадастровой стоимости данного участка и переплатам собственника по земельному налогу.

Зачастую для правообладателей экономически целесообразнее использование земельных участков, ранее являвшихся мелиорируемыми, под иные нужды, в том числе под строительство загородного жилья, магазинов, офисов, кафе и ресторанов, объектов рекреации и другие виды возможного использования (в том числе условно-разрешенные), предусмотренные для земель сельхоз назначения в градостроительных регламентах. А возможность перевода земель из категории сельхозназначения открывает еще больший простор для использования земельных участков.

Необходимо понимать, что большинство мелиоративных систем были сооружены до 1984 года на землях бывших совхозов/колхозов. В настоящее время такие системы на участках сельскохозяйственного назначения зачастую либо отсутствуют, либо находятся в неработоспособном состоянии ввиду их морального и физического износа.

К тому же, подавляющее количество мелиоративных систем являются бесхозяйными, т.е. не имеют балансодержателя или его невозможно установить, с учетом того, что большинство таких систем не являются объектами недвижимости, подлежащими государственной регистрации, поскольку не обладают самостоятельным функциональным назначением и являются неотъемлемой частью земельного участка, т.е. его улучшением[4].

2. Способ защиты. Как же убрать мелиоративную систему со своего участка?

Данный вопрос вызывает затруднения у правообладателей, чьи земельные участки по информации ИСОГД МО отнесены к мелиорируемым, при том, что сами правообладатели участков и уполномоченные органы прекрасно понимают, что фактически мелиоративных систем на участках нет, а их списание в административном порядке практически невозможно.

Как установлено действующим законодательством. Внесудебный порядок

В соответствии с действующим законодательством, мелиоративные системы должны проходить обязательную паспортизацию[5]. Если на участке есть такие системы, то сведения о них должны находиться в уполномоченном органе. В Московской области учет мелиорируемых земель, в том числе сведений о наличии или отсутствии мелиоративной системы, степени ее износа, балансодержателе осуществляет ФГБУ Управление «Спецмелиоводхоз».

Для исключения земельного участка из состава мелиорируемых земель, согласно нормам законодательства, в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области необходимо предоставить документ, подтверждающий отсутствие мелиоративной системы.

К такому документу можно отнести:

- акт о списании мелиоративной системы по форме ОС-4;

- сведения ФГБУ «Спецмелиоводхоз» об отсутствии на земельном участке таких систем.

На деле же для Минсельхозпрода МО бывает недостаточно таких документов от правообладателя мелиоративной системы, и как правило, для принятия решения о списании данное министерство требует акт осмотра от «Спецмелиоводхоза» об отсутствии такой системы.

Как показывает реальность, такие безосновательные действия со стороны Минсельхозпрода МО возможно до бесконечности и в конечном счете не факт, что Министерство примет решение о списании. Дополнительными формальными основаниями для приостановки либо отказа в списании мелиоративной системы может быть отнесение участка сельхозземлям и внесение в перечень особо ценных сельхозугодий по критерию наличия мелиорации на участке.

Такая дискреционность в действиях Министерства обусловлена отсутствием в законодательстве у органов исполнительной власти полномочий по списанию мелиоративных систем.

Возникает тупиковая ситуация. Действительно, как списать объект, если:

а) отсутствует его правообладатель, который данный процесс и должен инициировать в административном порядке;

б) отсутствует необходимость в проведении кадастровых работ и регистрации права в отношении мелиоративной системы, поскольку, как уже было сказано выше, особенность мелиоративных систем заключается в том, что они характеризуются как улучшения, следующие судьбе земельных участков, на которых они расположены.

Как происходит на практике. Судебный порядок

Вследствие вышеуказанных обстоятельств возникает распространенная ситуация, когда мелиоративную систему при отсутствии правообладателя самой системы невозможно списать иначе, как по решению суда.

В подавляющем большинстве случаев, на земельных участках, где по сведениям ФГБУ «Спецмелиоводхоз» и ИСОГД МО имеется информация о наличии мелиоративных систем, таковые вообще отсутствуют (вследствие истечения срока использования и физического износа).

Вместе с тем, отсутствуют правообладатели данных систем, поскольку такие объекты были сооружены еще в советское время и числились на балансе несуществующих в настоящее время совхозов. В последующем, права на такие объекты в порядке правопреемства к иным лицам и муниципалитетам не переходили.

Исходя из вышесказанного, приходим к тому, что в существующих реалиях исключение земельных участков из состава мелиорируемых возможно лишь в судебном порядке.

При этом, если спора о праве в отношении мелиоративной системы не имеется, то такого вида дела, как подтверждает сложившаяся судебная практика, рассматриваются в порядке установления факта, имеющего юридическое значение (ст. 219 АПК РФ).

Указанный механизм в настоящее время является единственным правомерным способом защиты прав собственников участков, на которых расположены мелиоративные системы.

При этом, заинтересованными лицами в Арбитражном суде Московской области по требованиям установления факта отсутствия мелиоративных систем всегда выступают Минсельхозпрод МО и ФГБУ "Спецмелиоводхоз".

Судебная практика, применительно к данному виду дел, в Московской области достаточна единообразна и последовательна. В подавляющем большинстве случаев требования заявителей об установлении факта отсутствия мелиоративных систем удовлетворяют.

Важное значение для правообладателя будет иметь вступившее в законную силу решение суда об установлении факта отсутствия мелиоративной системы. Оно позволит правообладателю земельного участка внести соответствующие изменения в характеристики своего участка.

Посредством направления данного решения в Минсельхозпрод МО собственник участка может погасить запись в ИСОГД МО о наличии мелиорируемых земель на участке, а также исключить свой участок из Перечня особо ценных сельхозугодий, так как одним из критериев отнесения участка к таким является наличие мелиорации на участке (пп. 6 п. 10 Постановления Правительства МО от 17.10.2017 № 872/38).

Кроме того, возможно исключение участка из данного Перечня, если участок отнесен к особо ценным сельхозугодиям не только по основанию наличия мелиорации, но и по критерию превышения кадастровой стоимости земельного участка, при условии, что на превышение кадастровой стоимости повлияла запись о наличии фактически несуществующей мелиоративной системы на земельном участке.

Исходя из этого, указание в Перечне на наличие мелиоративной системы на земельном участке также влияет на завышение его кадастровой стоимости, в результате чего, правообладатель участка уплачивает завышенный земельный налог, а также не имеет возможности исключить земельный участок из перечня по второму основанию (превышение кадастровой стоимости на 10%).

3. Доказывание. Какие доказательства принимаются судами

Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что, применительно к данному виду дел в Московской области выработалась широко используемая доказательственная база. Выделим следующие основные доказательства отсутствия мелиоративной системы:

1. Истечение срока полезного использования мелиоративной системы

В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-2014[6], срок полезного использования мелиоративной системы (без проведения реконструкции) составляет 30 лет со дня ввода в эксплуатацию и постановки на балансовый учет.

Истечение срока полезного использования можно привести в качестве формального довода отсутствия мелиоративной системы.

Здесь конечно же играет фактор человеческий, подход судей по данному виду дел неодинаков, при этом практика показывает довольно распространенные случаи принятия данного довода без проведения обследования или экспертизы.

2. Моральный и физический износ мелиоративной системы, не позволяющий использовать ее по назначению

Непосредственно отсутствие мелиоративной системы, в том числе связанное с ее физическим износом либо разрушением, обосновывается актом совместного осмотра с сотрудниками ФГБУ «Спецмелиоводхоз».

При этом, нередки случаи принятия в качестве доказательства результатов независимой экспертизы, проводимой в досудебном порядке или назначаемой самим судом[7].

Важно понимать, что фактическое отсутствие мелиоративных систем на участке по результатам обследования будет безусловным основанием для признания судом факта отсутствия мелиоративных систем. К такому же основанию будет приравниваться износ либо истечение срока полезного использования (30 лет с момента возведения) без проведения реконструкции мелиоративной системы (при ее наличии).

При фактическом нахождении и отсутствии износа при годности по сроку действия мелиоративной системы будет учитываться наличие правообладателя у данной системы. При отсутствии правообладателя мелиоративной системы суд также признает ее отсутствие, поскольку отсутствие правообладателя не позволяет списать систему иначе, как по решению суда.

Помимо этого, на практике встречаются случаи, когда суды запрашивают сведения о том, находятся ли мелиоративные системы на балансе администрации соответствующего муниципального образования[8].

Такой запрос необходим для того чтобы определить, не передавались ли мелиоративные системы бывших совхозов (колхозов) на баланс органов местного самоуправления, а также в рамках производства установления юридически значимого факта отсечь потенциальный спор о правах на мелиоративные системы.

Немного про предложения инициаторов законопроектов

В настоящее время Московской областной Думой подготовлен законопроект[9] по внесению изменений в ст. 225 ГК РФ (касаемо иного порядка принятия на учет и признания права собственности на бесхозяйные вещи) и Закон о мелиорации.

Инициаторы данного Проекта предлагают при наличии на земельном участке недействующих мелиоративных систем постановку их на баланс собственника этого земельного участка и последующее списание в установленном порядке. При этом, согласно законопроекту, принятие судебного решения в данном случае не требуется.

Однако, ввиду нерегламентированности некоторых важных вопросов в Проекте, принятие указанного законопроекта «затормозилось» до неопределенного времени.

При таких обстоятельства, разрешение вопроса исключения участков из состава мелиорируемых все еще остается в поле зрения судов.

Вывод

Злободневная проблема, связанная со снятием записи об отнесении земельного участка к мелиорируемым, непосредственно связана с наличием архивных сведений о мелиоративных системах, возведенных в советское время. При этом, всевозможные варианты, связанные с наличием мелиоративных систем, фактически отсутствующих на земельных участках, ведут к судебному порядку разрешения проблемы, а именно установления факта отсутствия мелиоративной системы на земельном участке.

[1] Постановление Правительства МО от 17.10.2017 № 872/38 "Об утверждении Порядка формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается".

[2] Распоряжение Минсельхозпрода МО от 10.10.2019 № 20РВ-349 "Об утверждении Перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается".

[3] Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г., Определения ВС РФ от 28.02.2020 № 305-ЭС20-83 по делу № А41-87799/2018 и от 28.10.2019 № 305-ЭС19-18174 по делу № А41-66969/2018.

[4] "Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)", утвержден Президиумом ВС РФ 06.07.2016.

[5] Приказ Минсельхоза России от 09.04.2020 № 182 "Об утверждении Порядка проведения паспортизации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений".

[6] "ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст).

[7] Решение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2023 по делу № А41-6849/2023.

[8] Решение Арбитражного суда Московской области от 14.09.2022 по делу № А41-9828/2022.

[9] Проект Федерального закона № 8-375 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка признания права собственности и признания недействующими бесхозяйных мелиоративных систем, бесхозяйных отдельно расположенных гидротехнических сооружений)".