Общее имущество многоквартирного дома. «Изъять нельзя выделить»
Для владеющих или желающих владеть частью общего имущества в многоквартирном доме в течение многих и многих лет в какой-то момент зачастую встает вопрос об оформлении соответствующей части имущества в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 10) и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Поскольку данное имущество находится в общей совместной собственности в том числе и у собственников квартиры, которые претендуют на его оформление, они не могут не знать о том, что основания для возникновения у них права собственности отсутствуют.
Факт того, что этим имуществом они пользовались единолично, еще не свидетельствует о том, что собственники других квартир от этого имущества отказались, поскольку собственники квартиры, претендующие на оформление соответствующего имущества, являются такими же сособственниками этого имущества, как и остальные собственники квартир в данном доме, поэтому они имеют право на данное помещение наравне с другими собственниками.
Также согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору – из того же п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10.
На основании же договора о приобретении квартиры в собственности к собственникам квартиры переходит также право общей долевой собственности на все места общего пользования в многоквартирном доме, в том числе и на спорное помещение. Таким образом, владение спорным помещением является не владением имуществом как своим собственным, а владением своей долей в праве общей долевой собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Кроме того, согласно пункту 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Выдел спорного имущества из общего имущества жильцов многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вопрос о реконструкции многоквартирного дома, согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из положений ст. 246 ГК РФ и ст. 36, 37 и 44 ЖК РФ, регистрация права собственности на часть общего имущества в многоквартирном доме законодательством запрещена, но возможно оформление безвозмездного права пользования данным имуществом при условии соблюдения порядка проведения общего собрания жильцов и получения 100% их голосов.
Формулировка вопроса, который в таком случае необходимо поставить перед общим собранием жильцов, может звучать следующим образом:
«Предоставить в безвозмездное пользование собственнику квартиры № ___ в доме № ___ по ул. ____________ в г. ______ на срок 49 (сорок девять) лет часть холла (этаж №___, подъезд № ___) площадью _____ кв. м, расположенную возле квартиры № ____ и непосредственно примыкающую к принадлежащей ей квартире, с возведением перегородки на указанной части холла».
Указанный порядок подтвердил Верховный суд РФ в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.01.2022 N 5-КГ21-153-К2.
Похожие материалы
-
Незаконные взносы на капитальный ремонт: основания...
Светлана Акименко06.10.20260 -
Перерасчет пенсии после увольнения работающего пенсионера
Сергей Васильев06.08.20260 -
Битва за сельхозземли: новый порядок перевода и ужесточение...
Алла КотенковаПартнер, адвокат29.06.20263 -
Право госоргана инициировать снятие земельных участков МКД...
Кирилл Бестужев13.05.20263 -
Сиквелы дела Долиной
Борис Луцет05.05.202616 -
Фактические брачные отношения и наследство. Как не остаться...
Елена Виртанен21.04.20227
-
-
12.04.2024 - 11:21 Александр Терехов » Василий ШараповЯ считаю, что это только пример, образец.
Но с возмездным гораздо больше проблем: как и какую цену установить, кому и как платить, как проводить по бухгалтерии, налогообложение...
Хотя получить "добро" от общего собрания при возмездном пользовании представляется более простым.
У меня были нестандартные идеи типа подключить под индивидуальные квартирный электросчетчик пользователя ОИ освещение МОП, например. Короче, оплата натурой. В каждом доме могут быть свои нюансы.0
-
