Последние события в сфере налогообложения недвижимости в Великобритании

В течение десятилетий Соединённое Королевство Великобритании и Северной Ирландии (далее по тексту — «Великобритания») привлекало зарубежных инвесторов своим щадящим налоговым режимом в отношении жилой и коммерческой недвижимости. Следует признать, впрочем, существование некоторых небольших, но всё же досадных препятствий: растущего гербового сбора по сделкам с недвижимостью (SDLT), неизбежного налогообложения доходов от аренды, а также проблемного налогообложения наследства. Но эти моменты всегда можно было смягчить, используя в качестве собственников имущества иностранные компании и различные долговые инструменты, затраты на которые были несравненно ниже получаемых преимуществ. Однако основным плюсом было то, что владение и отчуждение недвижимости, расположенной в Великобритании, для нерезидентов не облагалось налогом.

Закон 2013 года «О финансах» реорганизовал существующую систему налогового планирования, а принятые за ним законы вызвали ещё бόльшее смятение новых участников рынка недвижимости. Читателям может заинтересовать краткое изложение мер и действий по ужесточению правил налогообложения жилой недвижимости за последние несколько лет.

В 2012 году был введён повышенный 7-процентный сбор SDLT на приобретение объектов жилой недвижимости при цене покупки свыше 2 миллионов фунтов стерлингов (до Брекзита — 2,65 млн долларов США). Та же недвижимость, но приобретаемая «не физическим лицом» (как правило, компанией), будет облагаться налогом по ставке в 15%. Изменения были внесены практически в одночасье, не оставив перспективным покупателям времени на изменение структуры сделок.

В попытке пресечь уклонение от уплаты налога на наследство путём перевода активов, расположенных на территории Соединённого Королевства, в личную собственность, Закон 2013 года «О финансах» ввёл ежегодный налог на дорогостоящую жилую недвижимость (ATED). Он направлен на то, чтобы отбить у юридических лиц охоту владеть жилой недвижимостью в Великобритании на праве собственности, заставляя компанию-владельца платить ежегодный сбор, сумма которого зависит от стоимости недвижимости. При этом собственники, не являющиеся резидентами Великобритании, впервые стали облагаться налогом на доход от прироста капитала, возникающий в результате отчуждения британской недвижимости, облагаемой налогом ATED.

Закон 2014 года «О финансах» существенно ограничил виды обязательств, которые могут применяться для снижения суммы британского налога на наследство; в то время как закон 2015 года «О финансах» обложил нерезидентов Великобритании британским налогом на доход от прироста капитала, возникающий в результате отчуждения любой жилой недвижимости в Великобритании.

А чтобы охладить энтузиазм на рынке недвижимости для последующей аренды, законопроект 2016 года «О финансах» ввёл дополнительную 3-процентную ставку налога SDLT на приобретение второго объекта жилой недвижимости в Великобритании вне зависимости от местонахождения первого объекта. Кроме того, в 2017 году арендодателям – физическим лицам ограничат право на вычет затрат на финансирование. Также в 2017 году физические лица больше не смогут «спрятать» от налога на наследство свою недвижимость в структуре небританских компаний и трастов.

Помимо указанных основных изменений британский Парламент также постоянно снижает пороговые значения для применения новых сборов, тем самым расширяя сферу действия законов на большее количество недвижимости. Все усложняющиеся нормы направлены, главным образом, на то, чтобы британская жилая недвижимость использовалась её собственником лично, а если она сдаётся в аренду на коммерческой основе, собственник получает льготы по налогам SDLT и ATED.

Примечательно, что связанные с коммерческой недвижимостью налоговые нормы не претерпели столь коренных преобразований. И это при том, что в данной сфере потенциальная сумма уклонения от прямых налогов гораздо больше. Самое важное изменение — ограничение применения соглашений об избежании двойного налогообложения с Коронными владениями (о-ва Джерси, Гернси, Мэн) при учреждении инвестиционных структур. Также была существенно расширена сфера применения специальных норм, направленных на противодействие уходу от уплаты налога при операциях с земельными участками, хотя они всегда являлись частью законодательной базы.

И теперь невозмутимому англичанину (как, впрочем, и собственнику из любой другой страны), прежде чем назвать свой дом своей крепостью, придётся преодолеть множество препонов и ловушек, расставленных Министерством финансов для неосторожных домовладельцев.

Действующие в настоящее время налоги напоминают головокружительную смесь из налога SDLT, налога на наследство, налога на доход от прироста капитала, а эпизодически ещё и подоходный налог, но даже при этом его конфигурация редко радует собственника жилья. Напротив, как и в случае с сообщающимися сосудами, уменьшение налоговых обязательств в одной сфере увеличивает их во всех прочих сферах. При этом обратное утверждение не всегда будет верным, поскольку законы физики в налогообложении не действуют.

Предлагаем рассмотреть описанное выше на примере состоятельной семьи, собирающейся приобрести ряд объектов жилой недвижимости в Великобритании. По мнению автора, описанная ниже ситуация — интереснейшая головоломка для налогоплательщика.

Инвестиции нерезидентов в недвижимость Великобритании: ситуационное исследование

В рассматриваемой ситуации Майкл — отец, который обыкновенно проживает и работает за пределами Великобритании и изредка навещает свою семью, чтобы на него не распространялся статус налогового резидента Великобритании. Марта — 18-летняя дочь Майкла, которая в течение 4-х лет проживала и училась в Великобритании в Брайтонском колледже, а сейчас переезжает в Лондон для учёбы в Лондонской Школе Экономики  (LSE). Марина — соответственно, жена и мать, проживавшая с Мартой в съёмной квартире (пока девочка училась в школе), а теперь стремящаяся переехать поближе к столице.

У семьи уже имеется несколько объектов жилой недвижимости за пределами Великобритании, принадлежащих всем трём членам в разных долях. Сейчас Майкл и Марина хотят приобрести семейный особняк стоимостью в 7 млн фунтов стерлингов в графстве Сюррее. Также для того, чтобы облегчить «вливание» Марты во взрослую жизнь, они хотят приобрести ей квартиру в Лондоне стоимостью 1,2 млн фунтов стерлингов.

Майкл обеспокоен тем, что любой может узнать из Земельного кадастра, что они являются собственниками жилья. Он слышал, что члены семьи могут остаться анонимными собственниками при покупке недвижимости через оффшорные компании. Майкл расстроился, узнав о единой 15-процентной ставке налога SDLT, которую компании придётся заплатить при покупке дома в Сюррее и квартиры в Лондоне для Марты. Кроме того, компании ежегодно придётся подавать декларацию по налогу ATED и уплачивать начисляемую по нему сумму по ставке, публикуемой на веб-сайте Министерства по налогам и таможенным сборам. С другой стороны, подобных последствий можно избежать в случае покупки инвестиционной недвижимости корпоративным образованием. Благодаря льготе на сдачу недвижимости в аренду, уплаты налога SDLT в размере 15% и налога ATED можно избежать, при условии, что квартира сдаётся на коммерческих условиях в течение как минимум трёх лет лицам, не связанным с семьёй.

Майкла интересует вопрос, сможет ли номинальная холдинговая компания решить все эти проблемы. Как правило, корпоративного собственника нужно зарегистрировать в низконалоговой юрисдикции, где он не подпадает под действие норм британского реестра ЛСК (лиц, осуществляющих существенный контроль (англ. — persons with significant control, PSC). Компания приобретает правовой титул на недвижимость, отражаемый в Земельном реестре, при этом правовой титул на правах выгодоприобретения сохраняется у семьи по обычному договору пассивной доверительной собственности.

В результате, данная структура остаётся прозрачной в налоговом плане с точки зрения Министерства по налогам и таможенным сборам, ведя к отсутствию запретительных налогов и сборов, при этом соблюдается и требование об анонимности.  Таким образом, по крайней мере, пока, номинальная корпоративная собственность реализует заданную цель, хотя в марте 2016 года и было объявлено, что информация о бенефициарных собственниках земли в Великобритании может быть раскрыта общественности. В результате семья согласна ежегодно оплачивать наличие номинальной компании, а если законы о разглашении имён бенефициарных собственников недвижимости вступят в силу, компания будет ликвидирована.

Теперь нужно принять решение по финансированию. У Майкла достаточно средств, чтобы сразу оплатить покупку всех объектов недвижимости, хотя у него есть доступ к кредитным деньгам, а Марина вместе с Мартой могут взять ипотеку под низкие проценты в Великобритании под поручительство отца. При прочих равных возможностях рекомендуется именно вариант с ипотекой — если ипотечный договор заключается на рыночных условиях, он представляет собой вид финансовых обязательств, уменьшающий стоимость семейного особняка на объём обязательств семьи по налогу на наследство. Если ипотечным договором предусмотрена выплата исключительно процентов, действие обязательства сохраняется на весь срок его действия. Как вариант, по мере выплат по ипотеке Майкл и Марина могут обдумать оформление страхового полиса по налогу на наследство для покрытия недостающей суммы.

Итак, все три члена семьи являются счастливыми собственниками дома в Сюррее; это их общая совместная собственность, где каждый имеет равные права на весь объект недвижимости. В случае смерти одного из родителей его доля в объекте недвижимости автоматически переходит супругу и Марте. При этом при переходе доли супругу он (она) освобождается от уплаты налогов,  таким образом, обязательства по налогу на наследство не возникают. Во втором случае обязательствами можно управлять при помощи оформления упомянутого выше страхового полиса. Затем оставшийся в живых родитель вправе подарить свою долю Марте, хотя это может быть сочтено дарением с сохранением преимуществ.  Кроме случаев, когда родитель меняет место жительства, начинает выплачивать Марте рыночную арендную плату или занимает объект недвижимости согласно Разделу  102B  закона 1984 года «О налоге на наследство», выплачивая свою пропорциональную часть текущих расходов, в случае смерти родителя недвижимость включается в его наследственную массу и облагается 40%-ным налогом на наследство.

Было принято решение, что Марта станет единоличным собственником своей лондонской квартиры.

До обмена семьи подписанными экземплярами договоров с продавцами снова возник вопрос по уплате налога SDLT. Марина и Майкл уже являются собственниками жилой недвижимости в своей стране и в результате должны платить дополнительный 3-процентный налог на покупку недвижимости в Великобритании. Поскольку они женаты, даже в случае продажи Мариной своей доли уплаты налога избежать не удастся.

С хитрым ленинским прищуром Майкл предложил формальный развод, но в ответ он получил гневную речь от Марины и разъяснение налогового консультанта о том, что раздельное проживание должно существовать наяву, а не только на бумаге! Все ещё пытаясь найти способ обойти налог, Майкл продолжает добиваться, откуда британские налоговые органы узнают про наличие имущества в собственности. Оформляющий переход прав на недвижимость солиситор сказал Майклу, что он обязан раскрывать имена собственников своих домов во всем мире, а за неразглашение Майклу грозят штрафы и существенная пеня за неуплаченный налог, ведь на основе соглашений об обмене налоговыми сведениями Министерство по налогам и таможенным сборам может обратиться в зарубежные налоговые органы.

Майкл нехотя смиряется с неизбежностью налоговых обязательств. Однако семье приходит в голову, что Марте также придётся заплатить дополнительный 3-процентный сбор при покупке ей квартиры в Лондоне, поскольку она владеет долей в семейной недвижимости за пределами Великобритании. Но у Марты ещё есть время передать в дар эту долю своим родителям без неблагоприятных налоговых последствий за рубежом. Тем не менее, передача в дар недвижимости за рубежом считается налогооблагаемым отчуждением — придётся уплатить британский налог на доход от прироста капитала по ставке 28%. К счастью, Марта проживает в Великобритании менее семи лет. Поэтому в качестве лица, для целей налогообложения не проживающего в стране постоянно, она вправе запросить применения в её отношении налогообложения на основе перевода средств, без уплаты взноса за перевод в размере 30 000 фунтов стерлингов, тем самым полностью избежав налогообложения.

Даже если Марта будет отчуждать свою недвижимость за пределами страны, тот факт, что она является совместным собственником особняка в Сюррее, все равно включает её в круг лиц, которые должны уплатить 3%-ный сбор. В итоге семье нужно решить, что лучше: покрыть увеличенные затраты по налогу SDLT или все же озаботиться продажей зарубежной недвижимости с риском возникновения обязательств по налогу на наследство при переходе семейного дома Марте. У Министерства по налогам и таможенным сборам имеется практичный калькулятор налога SDLT, который поможет им сделать правильный выбор.

В результате достигнута договорённость о том, что в отношении семейного особняка Марта будет одним из участников общей совместной собственности, но единоличным собственником квартиры. Было принято решение, что Майкл сразу оплатит покупку объекта недвижимости. Во избежание потенциального риска возникновения ответственности по налогу на наследство в случае смерти Майкла в течение семи лет со дня совершения подарка Майкл переводит требуемые средства на банковский счёт Марты за пределами Великобритании со своего зарубежного счёта, и с этого счёта она произведёт выплату солиситорам в Великобритании.

В будущем, когда родители или Марта решат продать недвижимость, они смогут обратиться за предоставлением льготы в рамках норм по основному месту частного проживания (principal private residence), тем самым избежав начисления налога на доход от прироста капитала при отчуждении недвижимости; хотя Марте, вероятно, придётся выбирать, какой именно объект недвижимости будет являться основным местом проживания, и сделать такой выбор в течение двух лет с момента приобретения недвижимости.

Вскоре родители решили приобрести квартиру стоимостью в 3 млн фунтов стерлингов, также в Лондоне. Они планируют оставить её в качестве инвестиционной недвижимости и сдавать в аренду через соответствующее агентство в течение как минимум пяти лет. Учитывая, что в данном случае не будут начисляться налоги SDLT по ставке в 15% и ATED, они могут приобрести данный объект недвижимости напрямую или через компанию. К несчастью, поскольку они уже являются собственниками жилой недвижимости, в случае если недвижимость станет личной собственностью, будет применяться дополнительный налог SDLT по ставке в 3%, а компания также должна будет уплачивать налог по максимальной ставке.

Принимая окончательное решение, Майклу следует учесть налогообложение доходов от сдачи в аренду. Если Майкл или компания будут сдавать квартиру в аренду, им придётся зарегистрироваться в качестве арендодателя-нерезидента. Хотя доходы от аренды можно получать без учёта подоходного налога от жильцов или от управляющей компании, обычно более целесообразно получать такие доходы в валовом исчислении и уплачивать налог непосредственно Министерству по налогам и таможенным сборам, представляя ежегодную налоговую декларацию.

В качестве физического лица Майкл облагается в Великобритании подоходным налогом, начисляемым на чистый арендный доход по предельной ставке; однако на фактическую ставку влияют исключительно его источники дохода в Великобритании. Кроме того, будучи резидентом государства, с которым Великобритания заключила соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), в которое входит статья о недискриминации, он вправе воспользоваться ежегодной льготой по уплате подоходного налога, которая сейчас составляет 11 000 фунтов стерлингов.

Примечательно, что не все СИДН предусматривают такое освобождение, и Министерство по налогам и таможенным сборам опубликовало полезные примечания с соответствующими пояснениями. В большинстве случаев на уплату британского подоходного налога будет предоставлена льгота в размере налоговых обязательств Майкла в стране, налоговым резидентом которой он является. А компания, напротив, должна будет уплатить фиксированный налог в размере 20% с доходов от аренды в Великобритании. При отсутствии дальнейшего корпоративного налогообложения в офшорной юрисдикции, после уплаты налога компания может распределить такой доход в качестве дивидендов в любых других юрисдикциях. Такой доход не будет облагаться дополнительными налогами, если только Майкл не подпадает под нормы, регулирующие налогообложение контролируемых иностранных компаний в стране, налоговым резидентом которой он является.

В обеих ситуациях арендный доход можно уменьшить на сумму расходов на финансирование (например, на процент по ссудам). Однако Майкл как физическое лицо имеет ограниченные возможности уменьшать арендный доход на стоимость финансирования — только в пределах своей основной налоговой ставки.  На данный момент подобные строгие ограничения не применяются к корпоративным арендодателям, хотя в ближайшем будущем ожидается принятие законов  с указанной целью. 

Когда наступит время продавать квартиру, Майкл будет обязан выплатить 28-процентный налог на доход от прироста капитала в результате отчуждения, невзирая на то, что он не является налоговым резидентом Великобритании. Компании, напротив, придётся выплатить 20-процентный налог на доход от прироста капитала. В принципе, Майкл может продать акции компании и вообще не уплачивать налог; однако по новым нормам о противодействии уклонению от налогообложения, Министерство по налогам и таможенным сборам может счесть подобный манёвр скрытой торговой операцией и обложить её налогом.

В завершение также стоит отметить, что правительство также  объявило, что в 2017 году внесёт поправки в закон с тем, чтобы налогом на наследство облагались все объекты жилой недвижимости в Великобритании, в том числе недвижимость в косвенном владении не являющихся налоговыми резидентами физических лиц, которые владеют этими объектами, например, через оффшорные компании и трасты. Вероятно, что эти нормы также затронут жилую недвижимость, сдаваемую в аренду.

Несмотря на титанические усилия Департамента по упрощению налогообложения (Office for Tax Simplification), законодательная база растёт и усложняется. Читатели должны понимать, что в приведённом небольшом примере отдельные моменты сильно упрощены, а также то, что автор не включил в него множество комбинаций, которые возникают у его клиентов в реальной жизни. Тем не менее, пока Великобритания по-прежнему привлекательна для вложений в недвижимость, при условии, что потенциальные клиенты обращаются к компетентным налоговым консультантам!

Закон в редакции от 16 сентября 2016 года.

https://www.gov.uk/guidance/annual-tax-on-enveloped-dwellings-the-basics#what-you-need-to-pay

https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-corporate-bodies

https://www.gov.uk/government/news/keeping-your-people-with-significant-control-psc-register

https://www.gov.uk/inheritance-tax/passing-on-home

http://www.which.co.uk/money/tax/guides/inheritance-tax-explained/gifts-with-strings-attached/

https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property

https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad/rent

https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/511269/R43-notes-final.pdf and https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/international-manual/intm334580

https://www.gov.uk/government/publications/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords

https://www.gov.uk/government/consultations/tax-deductibility-of-corporate-interest-expense/tax-deductibility-of-corporate-interest-expense-consultation

https://www.gov.uk/government/consultations/reforms-to-the-taxation-of-non-domiciles/reforms-to-the-taxation-of-non-domiciles