Самоволка или нет? Ответил Верховный Суд

В Ижевске владелица участка в границах СНТ «Рябинушка» построила и ввела в эксплуатацию одноэтажный магазин (109,1 м²). До начала работ она изменила вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка: с «садоводства» на «отдельно стоящие объекты торговли… до 150 м²» — это прямо допускалось ПЗЗ для территориальной зоны СЗ-1. Администрация выдала разрешение на строительство, затем на ввод. Экспертиза подтвердила соответствие нормам, безопасность, отсутствие угроз.

СНТ потребовало признать объект самовольной постройкой и снести его. Основной тезис: эксплуатация магазина «неизбежно» использует общее имущество (дороги, проезды) и потому должна быть санкционирована решением общего собрания по Закону № 217-ФЗ; такого решения нет — значит, постройка «самострой».

Дело № А71-15034/2019

Первая инстанция поддержала СНТ (частично): признала здание самовольной постройкой, обязала снести.

Апелляция отменила, указав: ВРИ соответствует, разрешение и ввод есть, признаков самостроя по ст. 222 ГК РФ нет.

Округ восстановил решение о сносе.

Верховный суд отменил все три акта и вернул дело на новое рассмотрение.

Что сказал Верховный судСамовольная постройка — закрытый перечень оснований

Статья 222 ГК РФ называет исчерпывающие признаки «самостроя»: отсутствие прав на землю; запрет соответствующего строительства по ВРИ; отсутствие требуемых законом разрешений/согласований; нарушения градостроительных/строительных норм, причём релевантных на момент начала работ и действующих на момент выявления. Достаточно одного признака, но ровно из этого списка.

Ни «неодобрение соседей», ни «увеличение нагрузки на проезды», ни «несоответствие целям садоводства» сами по себе в перечень ст. 222 не входят. Это могут быть иные правонарушения и иные способы защиты, но не «самострой» автоматом.

Использование «не по назначению» ≠ самострой

Ключевая связка: абз. 3 п. 19 Пленума ВС № 44 (12.12.2023) и выводы по делу. Если объект построен при допустимом ВРИ, а затем фактически используется не по целевому назначению — это не превращает его в самовольную постройку. За «нецелевое использование» законами предусмотрены иные меры ответственности (земельный контроль, предписания, штрафы, приведение использования в соответствие), но не автоматический снос.

Вместе с тем, применительно к разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 19 постановления Пленума Верховного Суда от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (постановление Пленума № 44), использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

В споре предприниматель заблаговременно изменил ВРИ (внесено в ЕГРН до строительства и ввода), ПЗЗ зоны СЗ-1 такой ВРИ допускают, разрешение на строительство и на ввод в наличии, экспертиза подтвердила, что соблюдены нормы и безопасность. Эти факты сбивают три основных «столпа» самостроя.

Cнос как крайняя мера

ВС напомнил принцип соразмерности: снос — исключение, а не правило. Суд обязан обсудить, устранимы ли нарушения и возможно ли приведение использования/статуса объекта в соответствие (пп. 30–31 Пленума № 44; п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). Суд «по умолчанию» должен взвешивать баланс частного и публичного интереса и не нарушать устойчивость оборота несоразмерной мерой.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25 постановления Пленума № 44).

В нашем деле нижестоящие суды не исследовали, можно ли эксплуатировать спорный объект как жилой (ИЖС/садовый дом), хотя представители СНТ в заседании ВС прямо признали, что препятствий для использования под проживание нет. Это критически важный процессуальный провал: прежде чем говорить «снос», суд обязан проверить альтернативы приведения в соответствие (включая смену фактического использования без физического уничтожения объекта).

Идя со «сносом», СНТ должно показать не абстрактную «нагрузку на дороги», а конкретное нарушение его прав, несоответствие нормам, отсутствие разрешений/прав на землю либо невозможность приведения использования в соответствие. Суд указал:

• нет доказательств угрозы жизни/здоровью, несоответствия нормам — экспертиза сказала обратное;

• нет доказательств, что восстановить права СНТ возможно исключительно сносом;

• не исследован вопрос альтернативы (использование объекта как жилого дома);

• ссылки СНТ на обязательность «согласования на общем собрании» при допустимом ВРИ и наличии разрешений — не тянут на признак самостроя по ст. 222 ГК РФ.

Иными словами: нельзя переупаковать соседский конфликт в «самострой», перескочив через доказательства по 222-й статье.

Первая и кассация «перепутали плоскости»: они замкнули спор на «нужна санкция общего собрания СНТ, потому что будет использоваться общее имущество», и из этого вывели «самострой». ВС напомнил: даже если общее имущество будет использоваться чаще, это вопрос порядка пользования и ответственности внутри товарищества, но не автоматический триггер сноса коммерческой постройки, возведённой на участке с допустимым ВРИ и при наличии всех градостроительных разрешений.

Апелляция верно уловила идею про признаки самостроя, но не довела анализ до конца: суды обязаны были обсудить устранимость нарушений и реальную альтернативу сносу (приведение использования к допустимому), а также предметно оценить доводы СНТ о нарушении его прав, а не отвергать их формулой «не подтверждено».

Главная мысль

Нельзя «через 222-ю» решать все проблемы с нежелательными объектами. Если участок имеет ВРИ, допускающий торговлю, разрешение/ввод оформлены, нормы соблюдены — линия атаки «самострой/снос» крайне слаба. В таких кейсах предмет спора: режим и порядок пользования общим имуществом (проезды, парковка, ТКО), возмещение расходов на содержание, локальные регламенты доступа и сервитуты, а не уничтожение здания.

Конфликт интересов в СНТ решается управленческими и имущественными инструментами товарищества, а не экскаватором.