Дифференцированная ставка платы за содержание и ремонт общего имущества в одном многоквартирном доме

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290).

Между тем существуют многоквартирные дома с «особенной» постройкой, в которых, к примеру, лишь в одном подъезде расположено лифтовое оборудование и собственники других подъездов, где отсутствует лифтовое оборудование, отказываются платить по ставке платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, как для многоквартирного дома, оборудованного лифтами.

Вправе ли на самом деле собственники установить в пределах одного многоквартирного дома дифференцированную ставку платы за содержание жилого помещения?

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила содержания).

Данные Правила предусматривают, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плата за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Таким образом, законодателем закреплен универсальный подход к определению состава общего имущества многоквартирного дома и обязанности всех собственников вносить плату за содержание и текущий ремонт такого имущества.

Между тем, во-первых порядок определения размера указанных обязательных платежей устанавливается в зависимости от избранного способа управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, если количество квартир в нем составляет не более чем тридцать, либо управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией), который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением (пункт 4 части 2 статьи 44, части 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество: либо путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений, либо путем внесения обязательных платежей и взносов - в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; собственники же помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 28).

Во-вторых, плата за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, устанавливается органами местного самоуправления (часть 3 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации),

При этом, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

Данная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».

Соответственно собственниками помещений в многоквартирном доме может быть установлена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей помещений в данном доме, а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, - при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

В каждом конкретном случае необходимо учитывать наличие или отсутствие решений собственников многоквартирного дома по вопросу установки дифференцированной ставки платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей изложенных в решении Конституционного суда Российской Федерации.