Что делать? Сначала подумать! // Зачем нужен градостроительно-земельный аудит собственнику недвижимости

Текущая экономическая ситуация подобна классику, который ставит перед всеми, не исключая и собственников земли и недвижимости, один простой вопрос: «Что делать?»

В данной статье я постараюсь раскрыть ту грань этого вопроса, которая касается сферы профессиональных интересов Правового центра «Два М» - земельных и градостроительных отношений. А именно – что делать собственнику недвижимости, когда он понял, что её прежнее использование не приносит дохода или становится объектом слишком пристального внимания контролирующих органов. И причём здесь градостроительный аудит, почему он нужен не только покупателям недвижимости и застройщикам, но и тем, кто недвижимость имеет уже много лет и строить ничего не планировал.

Когда земля есть, а понимания нет

Исходя из моей практики – можно выделить несколько весьма распространённых ситуаций, когда собственник достаточно серьёзной нежилой недвижимости оказывается на распутье различных вариантов её использования.

Первый и наиболее распространённый вариант — это активы, приватизированные давно, в девяностые и нулевые годы. Подавляющее меньшинство из них сохранило своё историческое, с советских времён, назначение. В основном же они представляют из себя арендные бизнесы с теми арендаторами, которых удалось найти и чья деятельность в зданиях в принципе возможна с известными физическими и юридическими натяжками.

Но со временем востребованность таких объектов у арендаторов не растёт. Офисы переезжают или в современные бизнес-центры. или на удалёнку, производство и логистика – за город в комплексы новой постройки, магазины – на первые этажи жилых домов или опять же в онлайн.

Так что объекты старой постройки as is могут привлечь арендаторов только дешевизной при массе сопутствующие проблем. А их редевелопмент сравним с новым строительством как по необходимым затратам, так и по издержкам правового характера.

А теперь к этим факторам добавились и общие проблемы экономики, возникшие по известным причинам.

Схожая ситуация с объектами более поздней постройки, но уже успевшими устареть. Не секрет, например, что формат огромных ТРЦ, популярный ещё несколько лет назад, начинает проигрывать объектам шаговой доступности и ПВЗ.

Ещё одна ситуация – недвижимость, которая нынешнему правообладателю досталась буквально по воле случая. Куплена на торгах с дисконтом, получена от должника в качестве отступного или иным образом оказалась для нынешнего владельца непрофильным активом.

Также не редки случаи, когда земля или недвижимость приобреталась под конкретный проект, но довести его до результата в первоначальном виде не удалось. И теперь в дополнение к убыткам имеется недвижимый «чемодан без ручки».

Схожий вопрос – сельхозземли, использование которых по назначению часто бывает убыточным, а возможность перевода в иные категории с годами только усложняется.

Отдельно можно выделить ситуации, когда прибыльному использованию актива угрожает не экономическая конъюнктура, а претензии контролирующих органов. Например, если местные власти всерьёз взялись за выявление и пресечение случаев нецелевого использования участков, снос самовольных построек, на которые раньше закрывали глаза. Этот фактор особенно важен в связи с постепенной отменой «антикризисных» ограничений в сфере государственного и муниципального контроля.

А что такое вообще градостроительный и земельный аудит?

Чёткого определения такой услуги как градостроительный и земельный аудит нет. Под ним понимается исследование юридических (и, в некоторой степени, технических) вопросов, связанных с участком и недвижимостью на нём. По итогам которого готовится развёрнутое заключение, затрагивающее сферу градостроительного, земельного, налогового (в части имущественных налогов) природоохранного и смежного законодательства. Которое содержит практические выводы для владельца недвижимости относительно возможностей застройки и иного использования, «дорожные карты» достижения тех или иных целей.

Примеры таких заключений: 1, 2.

В случае покупки недвижимости или готового бизнеса градостроительный и земельный аудит часто сочетается с проверкой активов и их продавца с точки зрения гражданско-правовых и корпоративных вопросов.

Какие варианты есть у собственника недвижимости.

Во всех перечисленных выше случаях выбор хозяйственника сводится к нескольким основным вариантам и множеству подвариантов каждого из них:

- продолжать использование объекта в существующем формате, но пытаться минимизировать затраты и увеличить выручку, чтобы сохранить прибыль. А также устранять претензии контролирующих органов, если они есть;

- продать объект как есть, даже если речь идёт о фиксации убытков;

- снести всю недвижимость на участке и построить новые объекты;

- заниматься редевелопментом существующей недвижимости, связанным с её реконструкцией. И соответственно – с получением разрешительной документации;

- менять формат использования объекта, избегая при этом необходимости получения разрешения на реконструкцию. В том числе проводить на нём перепланировку и переустройство, размещать некапитальные сооружения на участке;

- продать объект с той или иной «предпродажной подготовкой» юридического плана. Как минимум – сначала урегулировать все явные проблемы с участком и зданиями на нём. А как максимум – выставлять на рынок участок, подготовленный к конкретному проекту строительства или реконструкции.

А для того чтобы бизнесмен смог принять одно из этих решений юристам и техническим специалистам необходимо оценить:

- возможность, с правовой точки зрения, продолжения существующей деятельности на участке;

- правильность исчисления земельных платежей и возможность их оптимизации;

- возможные варианты строительства (реконструкции) на участке;

- возможные варианты изменения назначения недвижимости на участке, не связанные с её реконструкцией;

- возможность размещения на участке некапитальных объектов;

- риски изъятия недвижимости;

- перспективы развития территории вокруг недвижимости;

Каждый из этих вопросов заслуживает рассмотрения в рамках отдельной статьи, а то и не одной. В рамках же этой публикации кратко отмечу нижеследующее.

Оценка возможности сохранения текущей деятельности на участке.

С юридической стороны, возможность продолжения на участке, в существующей недвижимости, той или иной деятельности связана в первую очередь с разрешённым использованием такого участка, указанным в ЕГРН (а также – вспомогательными ВРИ). При этом во многих случаях не ясно, по какому именно виду стоит квалифицировать ту или иную деятельность. Также важно соблюдение режима зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), что становится особенно актуальным по мере внесения в ЕГРН и государственные информационные системы как новых таких зон, так и тех, которые формально существовали и раньше, но нигде не отражались в связи с чем на практике не учитывались.

Также важны специальные требования к конкретному виду деятельности, противопожарные и иные нормы. В частности – требования к установлению санитарно-защитной зоны от загрязняющих объектов, обращению отходами.

Также важно, чтобы здания не являлись самовольными постройками, иначе предъявление соответствующего иска - вопроса времени. Отдельно стоит рассмотреть статус имеющихся на участке некапитальных объектов.

В части административных рисков стоит оценить как обоснованность существующих претензий контролирующих органов к объекту, так и вероятность появления новых.

По итогам данной части аудита может быть подготовлена «дорожная карта» действий владельца недвижимости, связанная с устранением выявленных рисков. Причём речь может идти как о действиях сугубо юридического характера, так и о некотором переформатировании бизнеса, чтобы с минимальными издержками уложиться в действующие нормы

Проверка правильности начисления и возможности оптимизации земельно-правовых платежей.

В первую очередь необходимо убедиться, что земельный налог, налог на имущество, арендная плата за землю исчисляются правильно.

Во вторую – а насколько возможно их уменьшение при некотором изменении деятельности на участке, которое позволит отнести её к тем или иным льготным режимам, при разделении разных видов деятельности по разным зданиям/участкам и т.д.

Возможность строительства или реконструкции на участке

Разрешённые к строительству виды объектов и их параметры определяются, в первую очередь, актуальными правилами землепользования и застройки. Но далеко не только ими, нельзя забывать о положениях генплана, проектов планировки, о накладывающихся на участок зонах с особыми условиями использования территории.

Помимо анализа существующей документации в рамках градостроительного аудита оцениваем перспективы её изменения с учётом как формальных требований так и сложившейся в том или ином регионе практики. Аналогично оценивается правомерность установления границ зон с особыми условиями использования и возможность их корректировки.

Оценка вариантов изменения назначения недвижимости на участке, без её реконструкции.

В данной части в первую очередь необходимо оценить возможности изменения разрешённого использования участка, которое определяет и допустимое использование зданий на нём. В части как вариантов изменения основного ВРИ, так и применения условно разрешённых и вспомогательных. Опять же здесь нужно рассмотреть как содержание действующих ПЗЗ, так и перспективы их изменения, влияние зон с особыми условиями использования и иных обременений участка на возможность добавления новых видов разрешённого использования.

Также рассматривается вопрос о том, какие строительные работы в зданиях, с учётом регионального регулирования, не потребуют разрешения на реконструкцию.

Оценка перспектив размещения на участке некапитальных объектов

В данной части аудита рассматривается возможные варианты назначения некапитальных объектов, их параметры, необходимость получения тех или иных разрешительных документов (или её отсутствие).

Оценка перспектив изъятия участка

Вероятность изъятия участка для государственных и муниципальных нужд (под комплексное развитие территории, строительство транспортных объектов и т.д.) важна для понимания целесообразности капиталовложений в участок. В первую необходимо оценить уже принятую или готовящуюся к принятию градостроительную документацию, связанную с изъятием. Но и при её отсутствии в ряде случаев можно сделать вывод, что изъятие участка в ближайшей перспективе довольно вероятно.

А в случае с перспективой комплексного развития территории иногда владельцу целесообразно приступить к застройке участка (реконструкции недвижимости на нём) своими силами, чтобы он не был включен в границы КРТ и изъят по этому основанию.

Отдельно оценивается риск изъятия участка за его неиспользование или нецелевое использование (для сельхозземель и иных видов участков, для которых такая санкция применяется).

Оценка перспектив развития прилегающей территории

Данный вопрос также важен для понимания целесообразности капиталовложений в участок. Причём с точки зрения как возможных в перспективе ограничений юридического характера (например, строительство вблизи жилья помешает размещению промышленного объекта) так и экономической целесообразности тех или иных капиталовложений. Например, целесообразность разных вариантов застройки зависит от того, окажется ли участок в перспективе среди жилой застройки или промзоны, будут ли построены вблизи него дороги магистральные коммуникации и т.д.

Правовой центр готов провести комплексный аудит участка для возможности сопоставления юридической возможности и экономический целесообразности всех разумно мыслимых вариантов использования участка и зданий, что позволит собственнику принять взвешенное решение об их дальнейшем использования.

Также возможен градостроительный и земельный аудит по отдельным из вышеупомянутых вопросов, например, только в части оптимизации земельных платежей или перспектив строительства.

Новости и аналитика в сфере земли и недвижимости в телеграм-канале Правового центра.