Споры о самовольных постройках актуальны и чувствительны для всех собственников и владельцев объектов недвижимости. Причина проста: высока цена вопроса, речь идет о судьбе постройки. Неоднократные изменения норм ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ за последние годы породили новые спорные ситуации и правовую неопределенность.

Последние по времени изменения вступили в силу относительно недавно — 4 августа 2018 г. (см. Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ; далее — Закон № 339-ФЗ). Насколько они обоснованны и удачны? Какие проблемы новая редакция ст. 222 ГК РФ так и не решила?

Ответить на эти вопросы можно, проанализировав болевые точки самовольного строительства:

— соразмерность последствий самовольного строительства;

— признание постройки самовольной по формальным основаниям и защита добросовестного застройщика;

— административный снос самовольных построек.

Рассмотрим эти аспекты подробнее, но предварительно кратко поясним, каким было регулирование последствий самовольного строительства в период действия прежней редакции ст. 222 ГК РФ.

1. Краткая справка: что изменил Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ и как это работало

До вступления в силу с 1 сентября 2015 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ (далее — Закон № 258-ФЗ) институт самовольной постройки отличался редким постоянством.

Имелось стабильное нормативное регулирование, массив абстрактных разъяснений ВС и ВАС РФ 1 1 Это специальный раздел в Постановлении Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту — Постановление № 10/22), Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 (далее по тексту — Информационное письмо № 143), Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014) (далее по тексту — Обзор практики по самовольному строительству). , а также большой объем практики этих судов по конкретным делам. С учетом этого до вступления в силу Закона № 258-ФЗ можно было с уверенностью утверждать, что большинство проблем, связанных с признанием постройки самовольной и признанием права собственности на нее, были решены. Оставалась возможность возникновения отдельных спорных моментов, в том числе довольно существенных (как, например, в вопросе о праве арендатора земельного участка признать право собственности на самовольную постройку, где позиции ВС и ВАС РФ разошлись 2 2 Подробнее об этой проблеме см.: Петрищев В. Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке // Хозяйство и право. 2012. № 1. С. 57–61. ), но в целом правовой неопределенности и особо острых проблем уже не было.

До Закона № 258-ФЗ единственная достойная внимания попытка изменить ст. 222 ГК РФ была предпринята в рамках реф