Введение

Физическое ветшание и моральное устаревание застройки, деградация и не эффективное использование отдельных территорий — проблемы, которые характерны для всех городов в мире. Для жилой застройки российских городов эти проблемы являются весьма актуальными в силу наличия значительного объема жилищного фонда с высоким уровнем износа (4% многоквартирного жилищного фонда, или 100 млн кв. м, имеют износ более 65% 1 1 Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р. ), в том числе аварийного жилищного фонда (22 млн кв. м) 2 2 Данные Минстроя за 2021 год. и неблагоустроенного жилищного фонда (19% жилищного фонда городских поселений не имеют всех видов благоустройства, в том числе 12% многоквартирных домов 3 3 Данные Росстата за 2021 год. ).

В целях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства за счет средств федерального бюджета реализуется специальная программа, которая предусматривает предоставление гражданам в соответствии с Жилищным кодексом РФ других жилых помещений или выплату собственникам возмещения за изъятие для муниципальных нужд жилого помещения в аварийном доме 4 4 В настоящее время в результате реорганизации на базе Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства создан Фонд развития территорий. Программа реализуется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О пуб лично-правовой компании „Фонд развития территорий“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». . Однако такая программа, финансируемая только за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов, не может решить проблему пол ностью. Кроме того, она не распространяется на ветхий и неблагоустроенный жилищный фонд, который пока не является аварийным, но не обеспечивает комфортных условий проживания и требует больших затрат на содержание и ремонт.

В целях создания правовых условий для привлечения частных инвестиций в проекты по градостроительному преобразованию территорий с деградирующей застройкой законодатели несколько раз делали попытки урегулировать в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ) специальные правила. В настоящее время действуют правила комплексного развития территорий (далее также — КРТ), которые были установлены в декабре 2020 года 5 5 Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». . При этом субъекты Российской Федерации наделены д