Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.
Radik Lugmanov юрист
 
Radik Lugmanov Санкт-Петербург
 
Radik Lugmanov

Преимущественное право покупки соседской квартиры?!

Отрасль права: Гражданское право
24.03.2018 — 12:30
Сфера практики: Разрешение споров

Преимущественное право покупки необходимо для тех ситуаций, когда личность приобретателя может иметь существенное значения для лица, в пользу которого установлено это право.

В Концепции читаем: «Доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт преимущественного права ее покупки другими сособственниками». Это совершенно логично. Преимущественное право – это всегда ограничение (обременение), либо обязательственного характера (по отношению к собственнику -отчуждателя), либо вещного характера (по отношению ко всем третьим лицам потенциальным покупателям). Вторжение (ограничение) в автономию волю отчуждателя и/  или третьих лиц должно быть безусловно оправдано.

С другой стороны, вспоминая свой негативный опыт решения проблем с сособственниками одного коммерческого объекта, в котором все переругались и один из них подарил третьему лицу свою долю в праве (тем самым обошел право преимущественной покупки), приходит на ум мысль, что проблема допустимости преимущественного права покупки является лишь вопросом степени неудобств управомоченного лица, которые законодатель позволяет нивелировать с помощью данного института. Новый сособственник исправно платит налоги, содержит имущество, участвует в разного рода общих расходах. Однако, это конкурент… Т.е. проблема соучастия в праве общей долевой собственности может выливаться за пределы только вещных и связанных с ними отношений. Личность нового сособственника может иметь огромное значение по многим другим причинам, не менее важным, чем потребность содержать общее имущество и использовать его в определенном порядке.

Разбирая вчера поздно вечером мебель и услышав гневный стук в дверь, подумалось мне о том, что квартира в многоквартирном доме- это некая … недособственность! Не то, чтобы шум был сильный (я так не думаю) или соседи излишне агрессивные, просто характер так сказать совместного проживания под одной крышей при общности стен и пола (потолка) невольно наводит на мысль, что в некоторых случаях нет никакой существенной разницы между общей долевой собственностью одного объекта недвижимости и индивидуальной собственностью на квартиры в многоквартирном доме. Точно такие же могут возникать вопросы содержания общего имущества, использования общего (кстати и даже личного) имущества по назначению. Прибавим к этому совершенно смешные правила СНиПа относительно уровня шума и не очень адекватные правила в законах «о тишине». Соседские отношения, низкое качество строительства дома (или его современное состояние), естественные условия проживания «под одной крышей» с единым общим имуществом и, как следствие, единой судьбой негативных последствий содержания и состояния общего имущества наводит на мысль, что многоквартирный дом очень похож на огромную коммуналку! Неудобства совместного проживания в таком доме при всяком отсутствии иметь альтернативу в виде частного дома у подавляющего большинства населения при определенных обстоятельствах выхолащивает саму суть права собственности: адекватно пользоваться по назначению своим жильем может быть очень трудно.

Почему бы не допустить преимущественное право покупки собственнику соседской квартиры и/ или квартиры этажом выше?! Это же вопрос настроек, на каких условиях и как допустить реализацию такого права. Какие могут быть долгосрочные негативные политико-правовые последствия введения такого права, которые бы перевешивали пользу от тех (кстати) редких случаев, когда соседи будут таки пользоваться своим правом и тем самым укреплять не формально, а фактически свое право собственности, гарантируя спокойствие в соседских отношения?

 

 

  • 1305
  • рейтинг 8

Похожие материалы

Комментарии(19)

Написать комментарий
  • Алексей Михайлович Новиков студент
    26.03.2018 - 14:23 Алексей Новиков
    Или ТСЖ наделить преимущественным правом покупки. Оно будет выкупать и перепродавать понравившимся покупателям (с предварительным собеседованием, представлением рекомендаций и т.д.).
    Получился бы интересный способ формирования настоящего Товарищества, объединенного общей целью - формированием комфортной среды для жизни.
    3
  • Алексей Александрович Елаев юрист
     
    Алексей Елаев Калининград
     
    26.03.2018 - 15:16 Алексей Елаев
    Мысль хорошая, но это - только для богатых и очень богатых. А так - лишь осложнит оборот, так как у 99% соседей в многоквартирных домах денег едва хватает на еду, квартплату и немного удовольствий. И они, даже если очень захотят, не смогут купить в соседской квартире и метра. А если вам так важна личность соседа - то вы бы в любом случае узнали, что он продаёт или хочет продать свою квартиру. Просто из общения с ним.
    3
    свернуть комментарии (1)
    • Radik  Lugmanov юрист
       
      Radik Lugmanov Санкт-Петербург
       
      26.03.2018 - 15:22 Radik Lugmanov автор   »   Алексей Елаев
      Именно! Только для условно "богатых" ) Такой, способ собираний квадратных метров (квартир) в единый объект под названием дом.
      На счет общения. В том то и дело, что нормального общения, как правило, не будет с теми, кто отравляет соседям жизнь)
      0
  • Александр Александрович Маслов студент
     
    Александр Маслов Санкт-Петербург НИУ ВШЭ СПб
     
    26.03.2018 - 16:14 Александр Маслов
    Интересно)
    Только вот сколько людей в состоянии выложить сумму за квартиру?
    0
    свернуть комментарии (3)
    • Radik  Lugmanov юрист
       
      Radik Lugmanov Санкт-Петербург
       
      26.03.2018 - 16:19 Radik Lugmanov автор   »   Александр Маслов
      Тонкие вопросы справедливости права... Влияние на дистрибутивную справедливость некого фактора... например, денег.
      0
      • Александр Александрович Маслов студент
         
        Александр Маслов Санкт-Петербург НИУ ВШЭ СПб
         
        26.03.2018 - 16:25 Александр Маслов   »   Radik Lugmanov
        А еще можно подумать, насколько справедливо вручать отдельным лицам права выкупа - жилищный феодализм 😂
        А жилищный вопрос в России острый, вспомните "обманутых" дольщиков и непобедимые вещные права на жилые помещения...)
        0
        • Александр Николаевич Латыев юрист
           
          Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
           
          26.03.2018 - 18:09 Александр Латыев   »   Александр Маслов
          Ну, с феодализмом в области преимущественного права, вроде бы, судебная система бороться научилась - требованием о внесении суммы на выкуп в депозит суда до вынесения решения о переводе прав и обязанностей покупателя.
          0
  • Павел Юрьевич Дробышев юрист
    26.03.2018 - 19:48 Павел Дробышев
    Коллеги, вопрос может быть еще более запутан. Соседями могут быть в одном и том же доме, на одной и той же лестничной площадке собственники приватизированных квартир и наниматели по социальному найму. Ладно бы речь шла только о МКД, как о коммуналках, где сконцентрировались только собственники. Но ведь в одном и том же доме могут быть и приватизированные квартиры и муниципальный жилой фонд. Уж где-где, а в Ленинграде таких домов в старом фонде десятки тысяч. Сталкиваться между собой собственники и социальные арендаторы могут и в одной квартире. Одна комната - приватизирована, другая - по социальному найму. И конца края этому нет. Уже сколько за эти 25 лет говорилось о том, что надо прекращать постоянно воспроизводить советский коммунальный быт, но он - вечен. Ни одна власть, какая бы сильная и великая она ни была, не решается ворошить этот муравейник, откладывая эту проблему на решение потомкам.
    3
    свернуть комментарии (6)
    • Fatograff Алексеевич Иванов участник
       
      Fatograff Иванов Санкт-Петербург
       
      27.03.2018 - 12:52 Fatograff Иванов   »   Павел Дробышев
      виной тому что коммуналки живы - коррупция и воровство вертикально управляемых.

      именно они, добровольно отказываются от истребования у застройщиков положенных %% квартир, которые как раз позволяли бы расселять коммуналки.
      а то что по закону достается городу - разворовывается .
      в итоге коммунальная очередь не движется.
      более того, детишки плодятся, взростают и вот уже новые очередники.
      0
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      27.03.2018 - 17:53 Александр Латыев   »   Павел Дробышев
      «Сталкиваться между собой собственники и социальные арендаторы могут и в одной квартире. Одна комната - приватизирована, другая - по социальному найму.»

      Кстати, ведь описанная схема как раз прекрасно ложится на оригинальную "питерскую" концепцию коммунальной квартиры, согласно которой вся квартира находится в общей собственности, а проживание в отдельных комнатах есть всего лишь определения порядка пользования. Т.е. вместо нестандартной "коммунальной" общей собственности применена общая схема ОДС - с преимущественным правом покупки доли в этом случае, естественно.
      1
      • Роман Сергеевич Бевзенко юрист
        27.03.2018 - 17:59 Роман Бевзенко   »   Александр Латыев
        Точно такой же была "питерская" схема владения машиноместами....
        0
        • Александр Николаевич Латыев юрист
           
          Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
           
          27.03.2018 - 18:04 Александр Латыев   »   Роман Бевзенко
          Разница в том, что для машиномест до прошлого года не было специального регулирования, а вот в отношении коммунальных квартир эта практика прямо противоречила прямому законодательному регулированию.
          0
          • Роман Сергеевич Бевзенко юрист
            27.03.2018 - 18:07 Роман Бевзенко   »   Александр Латыев
            Я, кстати, думаю, что новое регулирование машиномест вовсе не исключает питерской модели.

            Как, существование комнат как вещей, собственно, не исключает и питерскую модель коммуналки (я о ней от тебя впервые в жизни слышу)
            0
            • Александр Николаевич Латыев юрист
               
              Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
               
              27.03.2018 - 18:13 Александр Латыев   »   Роман Бевзенко
              «Как, существование комнат как вещей, собственно, не исключает и питерскую модель коммуналк»

              Как и существование отдельных квартир в МКЖД не исключает использования той же модели применительно ко всему дому. И тогда идея автора топика реализуется.

              «(я о ней от тебя впервые в жизни слышу)»
              сам с удивлением о ней вычитал лет 15 назад на ЮрКлубе.
              0
  • Роман Сергеевич Бевзенко юрист
    27.03.2018 - 17:47 Роман Бевзенко
    Похожее было при модели машиномест как долевой собственности на паркинг. Но недобрые и некомпететные люди эту модель пытаются всячески извести. Хотя я, например, большой поклонник преимущественного права покупки доли в паркинге теми, у кого уже есть такая доля.

    Кажется, нет никаких проблем с реализацией Вашей идеи, если многоквартирный дом будет существовать не в виде квартиры + общее имущество, а в виде составной части участка (а обладатели квартир будут при этом долевыми сособственниками участка). Тут как раз и преимущественное право, которое Вы ищете, уже имеется.
    1
  • Erri  Dremlin юрист
     
     
    27.03.2018 - 18:21 Erri Dremlin
    Я слышал, что примерно по такой схеме реализованы МКД в Швеции: именно доли, именно продажа долей по согласию собственников. Но подробностей не знаю.

    Недостатки очевидны: в обществе должен быть некий минимальный уровень добросовестности, подкрепленный эффективными механизмами разрешения конфликтов.
    Расширение действующей модели "преимущественного права выкупа" будет неэфффективным, потому что в абсолютном выражении стоимость квартир такова, что мало кто из соседей сможет выкупить квартиру. Да и опять же, зачем выкупать? Просто чтобы не допустить вселения конкретного человека? Тогда на руках окажутся две квартиры, одна из которых сразу пойдет на продажу.
    А выстраивать механизм "одобрение сделки" - это давать в руки соседей (не самых милых людей по определению) возможность произвольного вмешательства, это, см. выше, возможно только в развитом социуме.

    Ну и в любом случае это существенно замедлит оборот недвижимости. Если общество уже развитое, с устоявшимися социальными ячейками - не проблема. Если общество мобильное (по любой причине, хоть как американское общество - постоянная географическая мобильность, хоть как развивающееся общество с высокой социальной мобильностью) - будет сложно поменять место жительства.
    0
    свернуть комментарии (1)
    • Роман Сергеевич Бевзенко юрист
      27.03.2018 - 20:00 Роман Бевзенко   »   Erri Dremlin
      Нет, в Швеции собственник участка с многоквартирным домом - юридическое лицо. А жильцы - его акционеры. Очень подробно (хотя написано не юристом) - вот здесь https://varlamov.ru/2764984.html
      1
  • Светлана  Кожемякина юрист
     
    Светлана Кожемякина Частная практика
     
    28.03.2018 - 6:54 Светлана Кожемякина
    Идея преимущественного права покупки имела бы смысл в случае последовательного выкупа квартир управляющей компанией (не ТСЖ, поскольку в таком случае совместная собственность обрела бы чудовищные размеры!). Причем скупив квартиры УК могла бы перевести МКД в статус наемного дома, что было бы выгодно и УК (доход все - таки), и (ИХМО) жильцам, поскольку для них исчезли бы пресловутые плата за содержание и ремонт ОИ (который мало где делается), и плата за кап.ремонт. При этом у бывшего собственника помещения даже должно было бы сохраняться право проживания (при желании): это же как классно - живешь в своей же квартире, но без ипотеки, кап.ремонта и т.д.!!! Увы, подавляющее большинство сограждан уверены, что их "право собственности" на квартиру гарантировано. (Однако закон о реновации демонстрирует, что это не так!) Так что мечты - мечты... Кстати отмечу, что даже самый тщательный выбор соседей, рекомендации и отзывы не гарантируют мирного сосуществования. Шутка, которая бытует в месте, где я живу: "Чем выше забор - тем крепче дружба!";)))
    0
  • Алексей  Ушаков юрист
     
    Алексей Ушаков Частная практика
     
    28.03.2018 - 10:52 Алексей Ушаков
    Для садовых участков такая процедура просто необходима. Возможно с ограничениями на конечный размер участка.
    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.