Трусость и некомпетентность нотариусов

Как известно, скоро будет полтора года, как в общедоступных выписках из ЕГРН фамилии собственников-граждан скрываются за лаконичным указанием "Физическое лицо". Ничего хорошего из этого противоречащего самым основам регистрационной системы нововведения не следовало с самого начала, но сегодня мне "посчастливилось" столкнуться с наиболее возмутительным последствием этих новшеств.

Как до сих пор так происходило за эти полтора года, что необходимость в получении выписки у меня возникала только при проверке объектов, подготавливаемых к совершению сделок с ними, так что проблем не возникало, поскольку самому собственнику выписки выдаются без лакун, а он, будучи заинтересован в совершении сделки, сам же ее и получает. Ну изредка в ходе переговоров доводилось встречаться с предоставлением старых выписок (например, выдававшихся при приобретении объекта самим собственником) и нежеланием получать новые, но это обычно лечится фразами типа "ну не хотите, продавать - найдем другой объект", либо в крайнем случае получением дополниельно выписки о переходах прав: если после той регистрации, что нам показывают, новых переходов не было, то логично сделать вывод, что права все еще у того же лица.

Но вот сейчас у меня возникла необходимость предъявить иск к собственнику соседнего с нашим доверителем земельного участка: он своей постройкой залез на землю доверителя, будем требовать сноса или приведения в соответствие соседского здания. К сожалению, кому принадлежит это здание, доверитель не знает, так что мы даже ответчика в иске обозначить не можем.

Как известно, для такх случаев тем самым законом №266-ФЗ от 14 июля 2022 года, который и "закрыл" реестр, предусмотрено получение выписки через нотариусов: п. 5 ст. 3 этого закона включил в Основы законодательства о нотариате новую ст. 85.1:

Статья 85.1. Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости

По письменному заявлению лица, которому содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости (далее также - правообладатель) или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (далее - лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения), необходимы для защиты своих прав и законных интересов, такие сведения запрашиваются нотариусом в виде выписки из данного реестра. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.

При подаче письменного заявления заинтересованное лицо представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных в настоящей части обстоятельств, достаточных для получения выписки, предусмотренной частью первой настоящей статьи. К таким обстоятельствам могут относиться:

1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю, или объекта недвижимости, в отношении которого в пользу указанного лица зарегистрированы ограничения или обременения, либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;

2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;

3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;

4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;

5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости либо с лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;

6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.

В случае достаточности представленных письменных доказательств наличия обстоятельств, указанных в части второй настоящей статьи, рассмотрение заявления осуществляется в день обращения.

В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правообладателе объекта недвижимости или о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. Отказ нотариуса может быть обжалован в суд.

По письменному совместному заявлению правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, и иного заинтересованного лица нотариусом запрашиваются содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина - правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, в виде выписки из данного реестра в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки в отношении данного объекта недвижимости. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.

Я уже давно предупреждал, что нельзя этим людям доверять такое ответственное дело. Но, как оказалось, проблема даже вовсе не в том, что нотариусы захотели вместо бесспорной юрисдикции, которую они вообще-то должны осуществлять, быть владычицей морскою и требовать не просто представления им prima facie документов о наличии спора, но еще и оценивать эти доказательства, ставя себя на место суда. Об этом, например, говорила президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Марией Тереховой в своем интервью, когда эта система вводилась: https://www.dp.ru/a/2023/03/22/Tainstvo_vladenija :

Гораздо интереснее ситуация не с продажей недвижимости, а, например, с предъявлением иска к собственнику. Элементарная ситуация — меня залили соседи сверху. Раньше я без труда мог установить их личности. Теперь — нет.
— Как раз такая ситуация прямо предусмотрена законодательством о нотариате. Намерение предъявления иска к правообладателю — достаточное основание для получения персональных данных. Человек составляет акт о протечке с представителями управляющей компании и обращается к нотариусу с этим актом. Также потребуется план квартиры, чтобы понять, что жильё предполагаемого виновника действительно находится над вашим. Предвосхищая ваш вопрос, скажу, что получать его в каких–то государственных органах не нужно — план может быть составлен сотрудником той же эксплуатационной службы. При наличии таких документов нотариус выдаст выписку в тот же день.
Это платная услуга?

— Да. Но раньше выписка тоже не выдавалась бесплатно. Тариф — 450 рублей за документ.
Я правильно понимаю, что фактически в данном случае нотариус будет оценивать обоснованность запроса?

— Да, он будет определять необходимость предоставления персональных данных и достаточность письменных доказательств, которые нам представлены.
Не берёт ли на себя в этом смысле нотариат функции суда?

— Безусловно, со стороны нотариуса здесь будут присутствовать определённые оценочные суждения, и мы отчасти рассматриваем новые функции как большое доверие к институту нотариата, но судьями это нас не делает.
Какие документы нотариус не примет?

— Например, я как нотариус с большой долей вероятности не поверю предварительному договору купли–продажи в простой письменной форме. Здесь я буду защищать персональные данные владельца. 

Давайте рассмотрим более сложный гипотетический случай: мой сосед по дачному посёлку перекрыл единственную дорогу к воде. Или как минимум я так считаю. С чем я пойду к нотариусу за выпиской?
— В таком случае вы можете получить эти сведения даже без нотариуса, в МФЦ. Среди лиц, имеющих это право, прямо указаны обладатели публичного или частного сервитута, установленного в отношении гражданина, являющегося правообладателем. Дело в том, что сведения о сервитуте тоже регистрируются в Росреестре.
 

Ну а если гражданин просто считает, что его права нарушаются. Например, дым от соседской трубы мне мешает. Объективных доказательств на руках у меня нет и быть не может — для того я и подаю в суд. И имя ответчика в таком случае я установить не смогу?

— Вот это как раз тот случай, когда нужно будет обращаться к нам. Вы придёте с документами, подтверждающими, что ваше место жительства расположено рядом с участком ответчика. Наверное, вы уже сделаете какую–то экспертизу, не с пустыми же руками вы собираетесь в суд.
А если это будет не непосредственно пострадавший, а, к примеру, местный общественник или активист, который борется за права жителей, но его собственные интересы не нарушены?

— Он сможет получить данные, только если имеет на руках нотариальную доверенность от вероятных пострадавших. Активисты, блогеры или кто–то ещё любознательный доступа к персональным данным не имеют.

Не буду даже обсуждать, поверит ли председатель нотариальной палаты не предварительному, а основному договору купли-продажи в простой письменной форме и, если да, то чем он так принципиально отличается от основного, а если нет - то с чего бы это вдруг нотариусы стали вместо закона обязывать стороны договора совершать сделку в нотариальной форме. Не буду даже спрашивать, чего за ради нотариус ставит себя в позицию судьи. Не буду даже интересоваться, не знает ли он, что права могут и без сервитута существовать...

Нет, как оказалось, даже в не в этом главная проблема, а в том, что нотариусы - во всяком случае уже в нашей Свердловской области - тупо не желают выполнять возложенные обязанности. За последние два дня мой доверитель и я посетили двух нотариусов с вопросом о выдаче выписки из ЕГРН об участке и здании соседа с указанием его персональных данных. На руках у нас выписка на участок доверителя, заключение кадастрового инженера о том, что здание наехало на границы участка и - у меня - нотариальная (! вот для суда нотариальная не нужна, я организацию представляю, а для нотариуса сделали нотариальную) доверенность. И что же вы думаете? В обоих случаях получили неформальный (разумеется) отказ!

Причем отказ в обоих случаях с одинаковой формулировокой: выписку может получить только собственник объекта, а вам - пусть суд запросит.

Интересно, какой-то "гениальный" мозг на каком-то методическом семинаре сказал им так отвечать? Очень бы хотелось посмотреть ему в глаза и, честно говоря, хорошенечко поколотить то, на чем они закреплены.

Каким, интересно, образом они представляют, что суд чего-то запросит, если для того, чтобы суд хоть что-то начал делать, нужно предъявить иск, а для того, чтобы предъявить иск, нужно хотя бы назвать ответчика?

Когда во времена оны реформы ГК десятилетней давности наши прекраснодушные сторонники расширения обязательности нотариальной формы сделок агитировали за перевод всего оборота недвижимости в нотариальную форму, я выступал с категорическими возражениями против этого. И вовсе не потому, что это повысило бы цену такого оборота на нотариальных тарифах, а именно потому, что с такими нотариусами, которые не знают собственного основного закона, это оборот бы просто убило. При этом незнание это приправляется завышенным самомнением.

Весь опыт моего общения с нотариусами показывает, что среди них крайне трудно найти грамотного и не боящегося чего-то нового и непонятного ему. Господствующим настроением является нежелание браться за незнакомое, нежелание этому учиться и трусливое "прятание рук", когда требуешь у них письменного отказа: "а вы, дескать, нам никаких документов и не предоставляли" (это не в этот раз - это давно я слушал такой ответ на требование выдать постановление об отказе в совершении нотариального действия).

Я старался не думать плохо о нотариальном сообществе, более того, опыт моих коллег, которые, например, занимаются корпоративными вопросами или наследством, вроде как, показывал, что все не так плохо. Я даже допускаю, что один нотариус может ошибаться. Но если двое, даже в разных населенных пунктах, хоть и недалеко друг от друга расположенных - то это уже какая-то странная система, причем система, являющаяся препятствием для защиты нарушенных прав, просто даже для доступа в суд.

P.S.: в понедельник продолжу полевые исследования и, может, потребую письменного отказа у первого попавшегося мне под руку нотариуса, чтоб жизнь медом не казалась.

P.P.S.: а может, предъявлю иск к фиктивному ответчику, которого сам выдумаю. Благо, хотя бы с террриториальной подсудностью проблем нет - иск явно будет рассматриваться по месту нахождения недвижимости. А то, пока с нотариусами бодаюсь, госпошлины в суд поднимутся. Нехорошо, конечно, но, если судебная система хочет своей разгрузки путем передачи части своих функций нотариусам - пусть разгребает последствия.