Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.

Долевое строительство на пороге исчезновения?

Отрасль права: Гражданское право
02.06.2018 — 14:35
Сфера практики: Земля и недвижимость

Итак, сегодня освещу Вам существенные изменения в долевом строительстве и постараюсь показать каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек в 2018 году.

Ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 г.

Так, в соответствии со ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  застройщик - хозяйственное общество:

  • которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
  • которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
  • наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.

Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.

Отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе - векселя).

Опыт работы в этой сфере не менее 3 лет фактически означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной.

С одной стороны, это хорошо — в итоге останутся только серьезные, надежные застройщики, с заслуженной репутацией. С другой — это может привести к монополизации рынка.

А это, в свою очередь, — к росту цен и снижению качества строительства.

Правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» вводит запрет на работу по нескольким объектам одновременно. Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса. Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.

Кроме того, каждый этап будет начинаться как новый — с проверкой средств в уставном капитале, с “замораживанием” 10% от стоимости и так далее. Это удлиняет время работы над одним ЖК и, вполне вероятно, ведет к удорожанию проекта.

Согласно новым требованиям, собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Также вводится новое требование о минимальном остатке денежных средств на счёте уполномоченного банка, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными — использовать их нельзя. А речь идет о значительных суммах. Скажем, если на строительство дома требуется миллиард рублей, “замораживаются” 100 миллионов, на которые, например, можно было бы строить какой-либо объект инфраструктуры.

К чему это может привести? К уходу с рынка небогатых игроков, у которых просто не будет хватать оборотных средств. То есть итог тот же — укрупнение застройщиков, вымывание “слабых” компаний.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Единый реестр застройщиков является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц (застройщиков). Постановлением Правительства ещё будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2018 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет. Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещенной по строящемуся объекту информации. Дольщик же, с 2018 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости (как правило за экономические преступления) или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, которые будут определены Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Ещё одно изменение – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Суть этого нововведения — в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, девелопер получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.

Сейчас использование эскроу-счетов — мера добровольная и, понятно, мало востребованная. Но если она со временем станет обязательной, то застройщики будут нести потери — которые, конечно, включат в стоимость квадратного метра.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками - теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.

Фонд должен будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика в страховых компаниях — не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков. А сумма в 1,2% от ДДУ сопоставима с суммами, которые застройщики платили в страховые компании, то есть не станет дополнительным бременем для строительной компании и не должна отразиться на себестоимости квартир.

Кроме того, закон ограничивает площадь квартир, по которой покупатели могут получить денежную компенсацию. То есть дольщики смогут вернуть стоимость только 120 квадратных метров недостроенного жилья. Но в высокобюджетных классах площадь квартир часто превышает эту цифру. Например, средние размеры в классе “элит” — 156 кв.м. Таким образом, если дорогой жилой комплекс превратится в недострой, вернуть вложенные средства в полном объеме большинство покупателей не сможет — здесь им выгоднее будет предпочесть достройку.

Иными словами, Компенсационный фонд ориентирован в первую очередь на массового покупателя.

Еще одна из недавних поправок к закону, которая может привести к уходу с рынка небольших компаний — требование о минимальном уставном капитале. Его размер прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала.

В итоге более мелкие компании, у которых нет большого денежного оборота, будут вынуждены заниматься небольшими проектами.

Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам.

Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса – на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

Что касается пунктов, которые требуют дополнительных расходов (например, о 10% от стоимости), то тут застройщику надо будет делать выбор между повышением цен и снижением собственных доходов от реализации квартир. В нынешних условиях низкой конъюнктуры рынка значительно повышать ценники и терять клиентов строительным компаниям тоже не выгодно. Ключевой фактор, который влияет на стоимость, это все-таки спрос.

Есть определенные опасения, что Компенсационному фонду понадобится год-два на то, чтобы набрать достаточно капитала и чтобы заработать в полную силу. В этот период в регионах могут возникнуть и “подвиснуть” новые проблемные объекты.

Безусловно, вся картина станет видна только со временем — пока же можно только делать прогнозы. Очевидным становится то, что ко второму полугодию следующего года серьезные компании, которые готовы «играть по новым правилам», смогут адаптироваться к новым условиям. Также, благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков — понятнее.

Коллеги, какие мысли относительно вышеперечисленных изменений? Давайте обсудим!

  • 1579
  • рейтинг 2

Похожие материалы

Комментарии(11)

Написать комментарий
  • Евгений  Александрович  Ларин участник
    02.06.2018 - 20:46 Евгений Ларин
    Добрый вечер! Не могу понять, получается физ лицо на стадии котлована больше не сможет купить квартиру?
    0
    свернуть комментарии (3)
    • Иван  Иванов участник
      02.06.2018 - 23:41 Иван Иванов   »   Евгений Ларин
      На стадии котлована опасно покупать (оплачивать), поскольку застройщик-получатель ден. средств и его расчетный счет становятся лакомой добычей для лиц, о которых Путин недавно говорил "попрессовали, обобрали и отпустили"




      -
      0
      • Евгений  Александрович  Ларин участник
        03.06.2018 - 6:52 Евгений Ларин   »   Иван Иванов
        Зато можно было сэкономит около миллиона. Да и смотря какой застройщик, например, вряд ли гк пик так поступила, просто нужно выбирать проверенного застройщика
        0
    • Евгений Владимирович Голодненко юрист
       
      Евгений Голодненко Владивосток Помощник юриста, Инмар, юридическая фирма
       
      04.06.2018 - 13:40 Евгений Голодненко автор   »   Евгений Ларин
      Добрый день!
      Благодарю Вас за проявленный интерес!
      С 1 июля 2018 г. застройщики квартир не смогут получить денег от покупателей, пока не сдадут жилье. Взносы физ.лиц будут храниться на спецсчетах в банках, а строить дома строительные компании будут либо на кредитные средства, либо на свои.
      0
  • Денис Александрович Жебит юрист
     
    Денис Жебит Москва Юристконсульт, АО "ЮСБ"
     
    03.06.2018 - 11:42 Денис Жебит
    Господи как же всё замечательно в законах их для людей пишут стараются, но долевку похоронят люди идиоты, вот типо таких

    https://www.google.ru/amp...oya-na-kolenyah

    "По словам участников съемки, они представляют 157 человек, отдавших ныне осужденному застройщику Владимиру Воробьеву деньги за квартиры в непостроенном доме. С Воробьевым они заключали договор денежного займа"

    О каком вообще установление порядка можно говорить в отрасли если люди не видят разницу между займом физику и ДДУ,а потом с каждого столба орут что все кругом мошенники запретить долевку нафиг и всё. Именно такие идиоты как на видео приведут к тому,что граждане будут покупать квартиры на 30/40% процентов дороже чем сейчас.

    И вангую их видеобращение выйдет на прямой линии, и потом будет распоряжение включить этих дураков в реестр, а ещё лучше силами местной власти дом достроить.
    0
    свернуть комментарии (5)
    • Иван  Иванов участник
      03.06.2018 - 19:37 Иван Иванов   »   Денис Жебит
      Денис Жебит написал:
      « потом будет распоряжение включить этих дураков в реестр, а ещё лучше силами местной власти дом достроить.»

      Почему дураков ? См "Российскую газету"от 18.03.2008 г., цитирую:

      "К 2020 году россияне будут в среднем получать 2700 долларов в месяц, иметь не менее 100 квадратных метров на семью из трех человек, а средний класс будет составлять более половины населения. … Такие прогнозы содержатся в Концепции социально-экономического развития России до 2020 года. Вчера этот документ появился на сайте минэкономразвития.

      Напомним, что Владимир Путин в феврале заявил, что выбора нет - "придется становиться великой инновационной социально ориентированной державой, не отказываясь и от конкурентных сырьевых преимуществ". Для осуществления такого сценария концепция предусматривает использование Резервного фонда "в условиях последовательного сокращения нефтегазовых доходов". Преобразования пройдут в три этапа: 2008-2012 годы - подготовка к прорыву, 2013-2017 годы - прорыв, с 2018 года предполагается начать закрепление достигнутого."


      -

      1
      • Станислав Всеволодович Изосимов юрист
         
        Станислав Изосимов Санкт-Петербург Адвокат - руководитель адвокатского кабинета, Адвокатский кабинет Изосимова С.В.
         
        04.06.2018 - 15:09 Станислав Изосимов   »   Иван Иванов
        А сейчас могут заявить, чтобы чуть-чуть все потерпели, но в 2050 году все заживем хорошо и у каждого члена самой низкооплачиваемой семьи будет по своему автомобилю. Главное верить. Мудрое руководство знает, что делает.
        0
    • Светлана Викторовна Алексина участник
      03.06.2018 - 20:24 Светлана Алексина   »   Денис Жебит
      «будет распоряжение»

      Песков кажет, все обращения на горячую линию оперативно направляют в министерства и губернаторам. И бегом выполнять.
      0
    • Евгений Владимирович Голодненко юрист
       
      Евгений Голодненко Владивосток Помощник юриста, Инмар, юридическая фирма
       
      04.06.2018 - 13:47 Евгений Голодненко автор   »   Денис Жебит
      К большому сожалению, низкая правовая грамотность большая проблема для нашей страны. А недобросовестные лица этим активно пользуются.
      Большая вероятность, что такие изменения приведут к подорожанию стоимости жилья, что, мне кажется, совсем противоречит майским указам, в которых говорилось о том, что должно появиться плюс 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 миллионов россиян смогли бы улучшить свои жилищные условия.
      0
      • Иван  Иванов участник
        04.06.2018 - 15:33 Иван Иванов   »   Евгений Голодненко
        Автор Евгений Голодненко написал:
        «К большому сожалению, низкая правовая грамотность большая проблема для нашей страны. А недобросовестные лица этим активно пользуются.»

        Да нет, почему, у нас люди достаточно грамотные и не дураки, чтобы понять кто чем "занимается" в нашей стране, см kavkaz-uzel.eu от 4 июня 2018 г. , цитирую:

        "Нашему застройщику Анзору Пруидзе грозит до десяти лет тюрьмы. У него самое большое количество высотных объектов в Сочи, около тридцати... Кто будет достраивать наши дома? Поэтому мы требуем свободу Анзору Пруидзе. Он сидит уже полгода, а стройки стоят. 6 июня вновь состоится продление стражи. Мы все придем на суд", - заявил корреспонденту "Кавказского узла" обманутый дольщик из ЖК "Туапсинский" Самвел Абгонян. Участники митинга держали в руках плакаты с требованием освободить Пруидзе."



        -


        0
  • Евгений  Александрович  Ларин участник
    04.06.2018 - 20:36 Евгений Ларин
    Сделали бы лучше аналог страхования вкладов, но долевое строительство оставили бы
    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.