Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.

Кто платит за аварийные дома? // Два дела Верховного суда заставляют задуматься о справедливости компенсации

13.06.2018 — 16:52
Сфера практики: Разрешение споров

За последние две недели столкнулся с двумя делами Верховного суда (ВС), связанными с получением компенсации вместо аварийного жилья. В них ставятся довольно интересные правовые вопросы. Во-первых, может ли собственник коммерческой недвижимости претендовать на компенсацию? Во-вторых, может ли претендовать на нее лицо, которое при покупке знало, что приобретает жилье в аварийном доме?

I.

Первое дело недавно было передано на пересмотр в экономическую коллегию (дело № А50-23011/2016). В нем два предпринимателя — собственники нежилых помещений в аварийном доме в Березниках претендуют на то, чтобы им выплатили компенсацию в виде стоимости этих помещений. Они считают, что хоть закон прямо не говорит, что за коммерческую недвижимость положена компенсация, она должна быть выплачена по аналогии с жилой недвижимостью. Три инстанции приняли разные решения. Первая сказала, что надо применить по аналогии процедуру выкупа участка, предусмотренную Жилищным кодексом (ЖК). Вторая скорректировала этот вывод, посчитав необходимым руководствоваться специальным порядком обмена помещений, утвержденным для этого города региональным правительством. А третья инстанция сочла невозможным применять региональный порядок, рассчитанный на жилые помещения, по аналогии к нежилым (подробнее о деле см. на Закон.ру здесь).

Как видно, суды здесь обсуждают скорее формальный момент — можно ли применять закон или специальный порядок по аналогии. Но мотивы, по которым аналогия возможна, по сути, не раскрываются. Между тем в этом деле, мне кажется, на первый план выходит вопрос о цели, которую преследуют власти, предоставляя безвозмездно новое жилье в случае, если дом пришел в аварийное состояние. Цель эта заключается в необходимости гарантировать каждому право на жилище. Обязанность государства заботиться об этом можно вывести из социальных прав, закрепленных в Конституции. Конечно, она не означает, что каждому надо дать жилье. Такое пока экономически невозможно. Но защита от случайной потери жилья, очевидно, может входить в круг мер, которые должно принимать государство, стремясь исполнить свою обязанность.

Если соглашаться с этим объяснением, то становится ясно: на предпринимателей такую меру распространять нет оснований. Они, как и все собственники, несут риск случайной гибели своего имущества. Правильная защита от этого риска — страхование, а также внимательный подход к выбору потенциального объекта для инвестиций. Если он находится в зоне риска, то стоит 10 раз подумать, прежде чем брать его.

Кстати, в этом деле есть еще один интересный нюанс: причиной аварии стала разработка месторождения соли в шахте под городом Березники. Есть смысл задуматься насчет предъявления иска к ПАО «Уралкалий», проводившей работы. Конечно, она может возразить, что авария вызвана природными факторами. Но, во-первых, возникли ли бы эти факторы, если бы шахты не было? А, во-вторых, нельзя ли признать ведение подобных работ деятельностью, создающей повышенную опасность, ответственность за которую наступает без вины?

II.

Второе дело — это свежее определение уже гражданской коллегии (от 15 мая 2018 года № 32-КГ18-6). Здесь речь идет об аварийном доме в Самаре. Вот его фотография из Гугл карт:

Местные власти признали его аварийным в 1998 году. В 2007 году оно было куплено за счет ипотечного кредита. Покупатели перестали обслуживать долг, вероятно, после того как дом признали аварийным. В 2011 году суд обязал администрацию предоставить им взамен иное жилое помещение. Это указание власти исполнили только в 2014 году, заключив с бывшими собственниками договор социального найма.

Тем временем банк обратил взыскание на аварийную квартиру в 2012 году, зарегистрировал право собственности за собой и перепродал текущей собственнице в 2014 году. В договоре было указано, что квартира находится в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Новая собственница предъявила иск об обязании администрации предоставить новое жилье взамен аварийного. Суды отказали, приняв во внимание, что взамен этой квартиры уже была предоставлена другая — бывшему собственнику.

ВС отменил эти решения и дал истице шанс получить жилье, обратив внимание на ошибку администрации. Дело в том, что при переселении бывшего собственника она не соблюла процедуру, предусмотренную на этот случай ЖК (п. 10 ст. 32). Для этого надо было принять решение об изъятии для муниципальных нужд участка под домом и квартир в нем, а вместо компенсации предоставить в собственность иные помещения. Вместо этого администрация предоставила бывшим собственникам квартиру по договору социального найма. А раз так, то, по мнению ВС, новый собственник той же квартиры может претендовать на ее выкуп администрацией.

Если отвлечься от ошибки, на которую обратил внимание ВС, то остается вопрос, а соответствует ли такой выкуп цели компенсации? Как отмечалось, она должна защищать собственников от случайных событий (как, например, техногенная авария в Березниках). Но если покупатель приобретает квартиру в доме, который уже является аварийным, и он об этом знает, будет ли для него новостью состояние дома? Конечно, можно упрекнуть администрацию, что она не приняла решение о выкупе раньше и допустила повторное предъявление требования. Однако справедливость результата все же вызывает вопросы.

Возможно, порядок выкупа следовало бы пересмотреть и установить, что претендовать на выкуп может только собственник, которому принадлежала квартира в момент признания дома аварийным, или его наследники. Такую квартиру, очевидно, никто не стал бы покупать, так как компенсацию за нее получить уже было бы невозможно. А собственник мог бы сразу предъявить требование к местным властям о выкупе квартиры. Конечно, лучше для этого изменить закон. Но такого же результата вполне мог бы достичь и суд, применив целевое толкование нормы.

III.

Можно поставить еще один вопрос: а насколько оправдана существующая система? По ней публичные образования должны выкупать квартиры в аварийных домах независимо от причины признания их авариными. Если это, действительно, случайная авария, то выплате компенсации можно найти обоснование в идее социального государства. Иное дело, если дом пришел в негодность из-за отсутствия заботы со стороны собственников. Почему собственники многоквартирных домов могут претендовать на компенсацию, а собственники частных домов — нет?

Отчасти это можно объяснить тем, что за содержание старых многоэтажек достаточно долго отвечало государство, которое в советское время было собственником всех квартир, а позже — значительной их части. Но что насчет новых домов, которые полностью принадлежат частным лицам? Формально они тоже могут претендовать на выкуп, если дом станет аварийным. Хотя правильнее было бы начать с предъявления требований к управляющей компании, которая плохо следила за домом, или к застройщику, если он виноват в некачественном строительстве. Еще одним ответчиком в таком деле может стать региональный фонд капитального ремонта, ведь именно он аккумулирует средства, которые ему ежемесячно платят собственники для поддержания своего дома в исправном состоянии.

ключевые слова: выкуп, Жилищное право
  • 1042
  • рейтинг 4

Похожие материалы

Комментарии(3)

Написать комментарий
  • Антон Георгиевич Просвирин юрист
     
    Антон Просвирин Челябинск Частная практика
     
    14.06.2018 - 7:58 Антон Просвирин
    По второму делу, если отвлечься от ошибки, обнаруженной ВС РФ, то на мой взгляд это злоупотребление правом в чистом виде. Допустил это злоупотребление собственник, купивший квартиру в 2014 году. Разумный выход из ситуации: право на получение иного благоустроенного жилья от муниципалитета должен иметь только собственник/наниматель на момент признания дома аварийным и подлежащим сносу. Причем, в дальнейшем квартиру можно отчуждать (если желающие купить найдутся), но получить иное жилье от администрации - уже нет.

    По поводу оправданности существующей системы- сложный вопрос. Разумеется, система выкупа помещений в аварийном доме - наследие советского периода, когда единственным собственником являлось государство. Интересно в этом смысле содержание п.10 ст.32 ЖК РФ - если дом аварийный, то администрация сначала предъявляет требование к собственникам о сносе (реконструкции), и только потом изымает земельный участок и жилые помещения. То есть, последствие не исполнения требования о сносе - получение новой квартиры в (как правило) новом доме). Понятно, что собственники не исполняют подобные требования. Причина сохранения таких правовых норм: плохая способность к организации и нежелание решать проблемы самостоятельно у собственников МКД. Причем как в новых, так и в старых домах. У собственника же частного дома такой проблемы (договориться с соседями) быть, теоретически, не должно.

    В целом я за сохранение существующего порядка выкупа жилых помещений в аварийных многоквартирных домах, при условии, что компенсацию от муниципалитета получает только законный владелец квартиры на момент признания дома аварийным и подлежащим сносу.
    1
  • Валентин  Михайлов юрист
     
    Валентин Михайлов Екатеринбург Частная практика
     
    14.06.2018 - 10:07 Валентин Михайлов
    По делу об аварии на руднике БКПРУ-1 ПАО "Уралкалий".
    ОАО "Территориальная генерирующая компания №9" обращалось с иском к ОАО "Уралкалий" о возмещении вреда, причиненного источником повышенной опасности в размере 2 709 824 740
    руб., из которых реальный ущерб в связи с утратой имущества 34 824 740 руб.; расходы на восстановление имущества в 2007г. – 2010г. 2 077 422 000 руб.; работы, которые необходимо будет произвести в 2011г. – 2012г. на сумму 597 578 000 руб. (Дело А50-5930/2011). Речь шла о фактической утрате здания ТЭЦ, т.к в связи с аварией его надо было переносить в другое место.
    Закончилось все заключением мирового соглашения по которому "Ответчик добровольно, как социально ответственная организация, обязуется уплатить истцу денежные средства в размере 499 000 000 (четыреста девяносто девять миллионов) руб".
    Это было чрезвычайно важное для Березников дело. Мировое соглашение фактически спасло от разорения прежнего собственника Рыболовлев Д.Е. После этого ПАО "Уралкалий" перешло под контроль структур Керимова. Вот таким "изящным" образом государство оставило около 12 000 человек без судебной защиты.
    До этого дела квартиры выкупались. Собственникам в соответствии со ст.32 ЖК давали денежную компенсацию за аварийные квартиры. Так государство признавало свою социальную роль и фактически за счет других налогоплательщиков подчищало "грехи" ПАО "Уралкалий". Получив деньги, жители стали уезжать из города. Всего население за 10 лет уменьшилось более чем на 20 тысяч человек. Отток населения стал проблемой для властей.
    Было решено больше не давать деньги взамен изъятого жилья. Стали давать сертификаты на приобретение жилья только на территории Пермского края.
    Затем и вовсе решили сделать людей фактически крепостными. Приняли "Порядок предоставления и расходования иных межбюджетных трансфертов из бюджета Пермского края бюджету города Березники на реализацию мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания вследствие техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 публичного акционерного общества «Уралкалий» в г. Березники», утвержденный постановлением Правительства Пермского края от 30.09.2015 № 764-П. По этому Порядку взамен изъятых квартир в аварийных домах могли давать только квартиры в городе Березники. Для реализации порядка на другой стороне реки Кама в Усольском районе был построен новый микрорайон "Любимов". Этот район находится минутах в 30 езды от основного города Березники. Дороги до этого района и его социальная инфраструктура оставляют желать лучшего. Построенное жилье тоже не самого лучшего качества.
    Несмотря на прямую норму ЖК РФ о выкупе аварийных квартир(п.1 ст 32 ЖК) и возможности только по согласию собственника предоставить ему другую квартиру взамен изымаемой (п.8 ст.32 ЖК РФ) суды отказывают собственникам в требовании о выкупе и ссылаются на Порядок, который предусматривает только предоставление жилья.
    Вот так очень просто, авария на руднике ПАО "Уралкалий" лишила людей возможности распоряжаться своим имуществом, а судебная власть отказала им в защите их прав. Собственники несут огромные убытки как материальные, так и моральные. У меня нет никакого сомнения, что ПАО "Уралкалий" несет прямую ответственность за аварию.
    Что касается прав собственников коммерческой недвижимости, то, по моему мнению, правильно было бы не возмещать их убытки из бюджета за счет других налогоплательщиков. Но, как мы видим, защита их прав путем возмещения ущерба виновником аварии скорее всего обречена на провал. Государство в лице судов сделает все возможное, чтобы ПАО "Уралкалий" не был признан виновным в аварии. Единственная возможность защиты это применение по аналогии ст.32 ЖК РФ.
    Относительно страхования. Страховые компании не страхуют недвижимость в г.Березники, если эта недвижимость находится на территориях под которыми находятся шахты. Это примерно треть городской территории.
    Очень хорошо, что дело № А50-23011/2016 добралось до ВС РФ. Оно является чрезвычайно важным для защиты прав нескольких тысяч жителей города Березники. Надеюсь, что ВС РФ посмотрит обстоятельства дела намного глубже чем правоотношения предпринимателей и государства и мотивировка решения будет внятной, законной и убедительной.
    1
  • Артем Иванович Андреев юрист
     
    Артем Андреев Частная практика
     
    14.06.2018 - 22:58 Артем Андреев
    1. Второе дело частный случай, из которого выводить что-либо предметного не следует.
    Безграмотные юридические действия администрации. Было бы все надлежащим образом оформлено, то и проблем бы не возникло. А это публичный орган, к которому должны применяться повышенные стандарты.

    "Возможно, порядок выкупа следовало бы пересмотреть и установить, что претендовать на выкуп может только собственник, которому принадлежала квартира в момент признания дома аварийным, или его наследники".

    Это значит фактически вывести аварийное жилье из гражданского оборота. Это в любом случае ликвидный объект, и почему собственник им не вправе распорядиться, к примеру, реализовав с дисконтом (или отдав в залог), а покупатель приобрести с расчетом, в том числе, на полагающуюся компенсацию? А омсу просто соблюсти установленную процедуру, после которой какие-либо злоупотребления исключены.

    2. "Почему собственники многоквартирных домов могут претендовать на компенсацию, а собственники частных домов — нет?"

    Потому что мкд это особый объект, который плотно окутан положениями гражданского, градостроительного, земельного ( и т.д.) законодательства. Потому что собственники императивно вынуждены нести бремя содержания общего имущества мкд, путем внесения взносов на капитальный ремонт, что говорит об активном вмешательстве государства в данную сферу, а значит о публичном характере правоотношений собственников помещений в мкд с государственными органами, иными лицами. Публичный характер накладывает и дополнительные обязательства на государство в этой сфере. У нас же государство пока декларируется социальным государством.

    2.1. "Но что насчет новых домов, которые полностью принадлежат частным лицам? Формально они тоже могут претендовать на выкуп, если дом станет аварийным."

    Абстрактный пример, к реальности не имкющий отношения. Очевидно, что все имеющиеся вопросы в этой сфере это проблемы со "старым" советским жилищным фондом. Уйти из этой сферы государству, значит нарушить ст. 7 Конституции.

    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.