Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.
Станислав Изосимов Всеволодович юрист
 
Станислав Изосимов Санкт-Петербург Адвокатский кабинет Изосимова С.В.
 
Станислав Изосимов читать блог

Взыскание убытков с застройщика. Убытки за просрочку передачи квартиры

Отрасль права: Гражданское право
14.05.2018 — 13:31
Сфера практики: Разрешение споров

Я уже писал о проблемах взыскания неустойки с застройщиков за нарушение срока, установленного договором долевого участия, передачи квартир дольщикам. Интерес  также представляют дела о взыскании с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры.

Какие убытки можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи квартиры? Я рассмотрю здесь самый типичный вид убытков, которые можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи объекта.

Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом о долевом участии, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку, а также и убытки.

Скажу несколько слов об убытках.

На самом деле тема убытков просто необъятная и споры по ней никогда не закончатся, так как она затрагивает массу вопросов: должны ли отличаться деликтные и договорные убытки; каковы границы причинения; каковы границы ответственности; предвидимость убытков и так далее. У всех разные взгляды и ответы на вопросы, касающиеся убытков.

В нашем случае речь пойдет не о деликтных убытках, а об убытках, являющихся следствием нарушения договора. Обратимся к разъяснениям данным ВС РФ по вопросам убытков от нарушения обязательств.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее:

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

 

Данное разъяснение в той части, которая выделена жирным шрифтом, устанавливает такой вид убытков, который в общем праве называется обычными убытками или general damages. Более подробно ознакомиться с тем, что такое обычные убытки, которые определяются в первом правиле дела Hadley v. Baxendale  можно здесь. Мало кто это заметил, в особенности суды общей юрисдикции, но это позитивный шаг в понимании убытков и возможности защиты потерпевшей стороны. На мой взгляд, непонимание того, что есть обычные убытки, приводит в ряде случаев к отказу в удовлетворении исков в части убытков.

Например, в праве США обычными убытками от того, что вещь, являющаяся капитальным благом, своевременно не доставлена заказчику, является цена аренды этой вещи за весь период просрочки. Здесь не надо доказывать ничего, кроме стоимости аренды вещи.  Не вижу никаких препятствий в таком же подходе и в российском праве. Обычным последствием несвоевременного предоставления, какой-либо вещи являются либо убытки в виде понесенных расходов на аренду аналогичной вещи, либо убытки от невозможности сдать её в аренду, т.е. размер упущенной выгоды. В любом случае несвоевременная передачи лицу вещи, которая предназначена для длительного использования (дом, квартира, автомобиль, холодильник и т.п.) приводит к прямым последствиям, заключающимся в лишении его права пользования такой вещью, которое имеет цену равную стоимости аренды вещи за период просрочки.

При нарушении сроков передачи квартир по ДДУ речь как раз идет о несвоевременной передаче вещи. Какие обычные убытки могут быть  при таком нарушении договора?

На мой взгляд, обычными убытками или general damages, от просрочки исполнения обязательства застройщиком будет стоимость найма квартиры за весь период просрочки. Лицо, приобретающее жилое помещение либо ютится в более маленьком жилом помещении, либо снимает квартиру; либо при наличии другого жилого помещения могло бы сдавать квартиру. Лишение его права пользования квартирой на период просрочки является прямым следствием просрочки независимо от того, снимал дольщик квартиру или нет, т.е. вне зависимости от несения реальных расходов.

Отличие обычных убытков от особых (special damages) заключается в том, что здесь не надо доказывать несения расходов (out pocket money), т.е. наличие убытков и причинная связь предполагаются. Это то же самое, что и определение обычных убытков при прекращение договора или расторжении договора поставки (ст. 393.1 и ч.3 ст. 524 ГК РФ). Отметим, что ч.2 ст. 393.1 ГК РФ при прекращении договора не требует представления намерений заключить иную сделку, а расчет идет просто из разницы цены договора и рыночной цены, т.е. в данном случае эта разница и есть обычные убытки при прекращении договора.

Таким образом, при прекращении договора законодатель определил, что является обычными или прямыми убытками, а также метод расчета. Не вижу никаких соображений, препятствующих пониманию обычных или прямых убытков от просрочки передачи квартиры по ДДУ или места в паркинге, в виде стоимости аренды аналогичного имущества за период просрочки, а также при просрочке по любому договору, предусматривающему передачу товара длительного пользования.

В силу изложенного я думаю, что независимо от того, снимал ли дольщик квартиру в период просрочки или нет, обычные убытки равные стоимости найма аналогичной квартиры за период просрочки исполнения обязательства застройщика по ДДУ, должны взыскиваться. В то же время до реального восприятия такой идеи судебная практика в особенности СОЮ, едва ли, дойдет, так как в нашем праве нет четкого понимания различия обычных и особых убытков.  Поэтому думаю, что следовало бы в ГК РФ ввести общую норму, определяющую порядок определения обычных убытков от несвоевременной передачи товара или вещи длительного пользования.

На мой взгляд, когда дольщик  снимает квартиру весь период просрочки и нес расходы по оплате за найм, отказывать во взыскании таких убытков нельзя. Если дольщик приобретает однокомнатную квартиру, а нанимал трехкомнатную, то, конечно же, убытки следует исчислять из стоимости найма аналогичной однокомнатной квартиры.

А теперь посмотрим, соответствует ли современная судебная практика изложенным идеям?

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.01.2018 N 33-1183/2018 по делу N 2-2229/2017

 

Отказывая истцам в удовлетворении требований в части взыскания убытков в размере 80 000 рублей, связанных с наймом жилого помещения, суд исходил из того обстоятельства, что истцами не представлено доказательств того, что убытки, связанные с коммерческим наймом жилого помещения были понесены вследствие нарушения ответчиком условий договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с данными выводами суда первой инстанции и считает несостоятельными доводы жалобы истцов о наличии оснований для возмещения ответчиком убытков, связанных с наймом жилья.

В подтверждение возникновения убытков истцами представлен договор найма жилого помещения N 1-26/06 от 28.09.2015, согласно которому Я.С. (нанимателю) собственником помещения ФИО передано в пользование жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, для проживания совместно с женой и сыном сроком по 30.09.2016 с платой за пользование в размере 20 000 рублей. Как усматривается из материалов дела и пояснений Я.С., истцы по делу являются супругами, при этом Я.О. зарегистрирована по месту жительства по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Доказательств того, что семья Я-ных не может проживать по месту регистрации истицы в материалы дела не представлено. Доводы Я.С. о том, что регистрация Я.О. по вышеуказанному адресу носит формальный характер, права проживания она не имеет, объективно ничем не подтверждены.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истцы именно в результате противоправных действий ответчика вынуждены были проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь. Оснований для взыскания убытков у суда первой инстанции не имелось.

 

На самом деле здесь самая типичная формулировка, которая содержится в большинстве решений судов общей юрисдикции (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2017 N 33-23661/2017 по делу N 2-4862/2017; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.10.2017 N 33-20154/2017 по делу N 2-212/2017)

Попробую проанализировать это апелляционное определение.

По мнению суда, истец должен был доказать, что он арендовал жилье в результате противоправных действий застройщика. Получается, что если я снимаю жилое помещение и проживаю в нем в период предшествующий заключению ДДУ, а затем заключаю ДДУ, так как хочу жить в собственной квартире, то в случае просрочки передачи мне квартиры, я не могу претендовать на компенсацию расходов на найм за период просрочки. По логике суда, для взыскания убытков найм квартиры должен быть связан ни много ни мало, а с противоправными действиями застройщика. А если я просто продолжаю снимать квартиру, а после исполнения застройщиком своего обязательства расторгаю договор найма, то эти расходы никак не связаны с нарушением обязательства.

Лично мне такие доводы суда кажутся абсурдными. Дольщик платит застройщику деньги, порой, беря для этого их у банка. Целью ДДУ является именно своевременная передача дольщику квартиры и дольщик рассчитывает на то, что обязательство застройщик исполнит без просрочки.  Не дело суда выяснять, почему дольщик снимает квартиру, а не живет по адресу своей регистрации. Почему он должен доказывать невозможность проживания по месту регистрации. Если дольщик не хочет жить с родителями или родственниками, и именно для этого он приобретает квартиру по ДДУ, снимая квартиру, то, на мой взгляд, просрочка застройщика как раз причиняет ему убытки.

Давайте представим себе, что Закон о долевом участии не содержал бы положений о неустойке за просрочку исполнения застройщиков обязательства. В таком случае, можно было бы говорить о том, что застройщик при подобном подходе СОЮ не нес бы никакой гражданско-правовой ответственности за просрочку, так как всегда можно было бы написать в решении, что дольщик снимает квартиру не в результате противоправных действий застройщика.

А, что говорит ВС РФ по данному поводу?

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу №18-КГ17-239 были отменены решения судов, отказавшие дольщику во взыскании с застройщика убытков в виде платы за найм жилого помещения, но не в связи с тем, что данный вид убытков является обычным и не требуется доказывания причинно-следственной связи, так как имеется презумпция ее наличия. В этом определении ВС РФ исходил из следующего:

Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре. Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно- следственная связь.

В данном деле ВС РФ отменил решения нижестоящих судов только в связи с тем, что в городе, где работал дольщик, он не имел жилого помещения в собственности. Хорошо, а если бы тот же дольщик имел в собственности трехкомнатную квартиру в Краснодаре, которую бы он сдавал в найм, сам снимая однокомнатную квартиру, так как он живет один,  рассчитывал по ДДУ получить однокомнатную квартиру, чтобы вселиться в нее, то у него, если следовать логике СКГД ВС РФ, убытков не было бы в случае просрочки застройщика?

Я думаю, что данный подход слишком ограничивает ответственность застройщиков. Причины, по которым дольщик снимает жилое помещение, не должны иметь значения. Главным моментом является то, что при надлежащем исполнении ДДУ со стороны застройщика, дольщик мог бы прекратить найм и вселиться в жилое помещение, ради которого он и вступал в договорные отношения.

Понятно, что неустойка и штрафы в достаточной мере компенсируют все возможные убытки дольщика, если их не уменьшать более чем в два раза, но неустойка в Законе о долевом участии все же штрафная, но не суды должны думать о чрезмерной ответственности застройщиков, а законодатель.  Они и так практически автоматически снижают неустойки, за редкими исключениями.

  • 1453
  • рейтинг 5

Похожие материалы

Комментарии(9)

Написать комментарий
  • Александр Викторович Семин юрист
     
    Александр Семин Москва Юрисконсульт, АО "ЭЛВИС-ПЛЮС"
     
    14.05.2018 - 17:11 Александр Семин
    Очень интересный обзор!

    По последнему абзацу: а какой смысл законодателю менять 214-ФЗ если судьи на местах и сами "разобрались"? Застройщики тоже при таких условиях не заинтересованы в лоббировании поправок. Хотя неустойка безусловно драконовская.
    Если не ошибаюсь, то Бевзенко Р. в 2016 году на форуме "Молодые юристы" интересную мысль по этому поводу высказал: при отсутствии реального штрафа предприниматели не хотят мирно разрешать конфликты. Неустойка, судебные расходы их не пугают, поскольку будут уменьшены судом. И суд, снижая неустойки/штрафы/расходы, вредит сам себе, поскольку вместо досудебного урегулирования, стороны идут судиться. А потом судьи жалуются на высокую загрузку, которую сами себе и создают всеми этими снижениями.
    3
    свернуть комментарии (3)
    • Станислав Всеволодович Изосимов юрист
       
      Станислав Изосимов Санкт-Петербург Адвокат - руководитель адвокатского кабинета, Адвокатский кабинет Изосимова С.В.
       
      14.05.2018 - 22:22 Станислав Изосимов автор   »   Александр Семин
      В СПб сейчас взыскивают 50-80% неустойки в среднем, что немало. Однако многие застройщики не мыслят экономически. Им бы по претензиям выплачивать 50% неустойки добровольно и шансы у дольщика получить больше просто мизерные, но застройщик не терял бы еще 50% от этой суммы на штрафе.
      Я считал по одному застройщику сколько они потеряли при такой политике и суммы получились внушительные.
      0
      • Александр Викторович Семин юрист
         
        Александр Семин Москва Юрисконсульт, АО "ЭЛВИС-ПЛЮС"
         
        14.05.2018 - 22:47 Александр Семин   »   Станислав Изосимов
        По-моему это очень хороший процент. За всю Москву не могу сказать, но в Зеленоградском районном суде обычно снижают в 4-6 раз (если учитывать штраф и компенсацию морального вреда).
        0
      • Алексей Андреевич Голодов юрист
         
        Алексей Голодов Южно-Сахалинск
         
        15.05.2018 - 2:57 Алексей Голодов   »   Станислав Изосимов
        Какая разница, если рентабельность закладывается огромная/реальная инфляция довольно высокая/можно обанкротится? :)
        1
  • петр петрович петров участник
    14.05.2018 - 21:50 петр петров
    убытки, в.т.ч. упущенная выгода: он мог бы жить во второй своей квартире, а эту сдавать в наём. это и есть убытки
    0
  • Олег Сергеевич Некрасов участник
    15.05.2018 - 4:04 Олег Некрасов
    Статья отличная, если гипотетически убрать неустойки и штрафы - то и говорить не о чем, убытки в виде лишения права пользования на определенный срок налицо. Спасибо автору за поднятую проблему.
    Тут даже не нужно упражняться в юридической риторике - думаю, большинству юристов убытки очевидны.

    Просто наши суды весьма изворотливы в деле достижения общегосударственных целей увеличения объемов строительства и спускают на тормозах призывы к ответу застройщиков за обман дольщиков по срокам. А то иначе вдруг дольщики обанкротят всех застройщиков и всё строительство в стране встанет. Кто будет виноват? Суд, который экономический порыв затормозил.
    От этого никуда не деться.

    Есть четыре мысли, они, скорее психологические. Использование их или вместе, или порознь или, может быть, с другими инструментами, в совокупности, могут подсобить построению правового государства)).

    Первое. Акцентировать внимание суда на словосочетание "право пользования", которое в течение определенного срока недодали обманутому дольщику. Иными словами, не оборачивать это всё в слово "убытки" и не выставлять в просительную часть замыленную и отказную фразу про убытки, а потребовать именно стоимость права пользования за определенный срок. Понятно, что это убытки, но изменение написания слов иногда может дать результат.
    Второе. Пройти поэтапно - установить факт, затем размер убытков. Подвести суд к факту убытков, затем дать ему мяч на определение размера. Если вина и ответчик есть, факт нарушения права установлен, то размер убытков не имеет значения (п. 12 постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г), он, ну уж точно, не может быть равен нулю, и мяч по определению размера должен быть у суда.
    Третье. Затянуть суд в экспертизу. Расчет размера утраченного права пользования через рыночную стоимость аренды наиболее подходит для подобных дел, как сказал автор статьи. Тут можно и об экспертизе размера неполученного права пользования поговорить. Если суд назначит экспертизу, то считай - дело выиграно.
    Четвертое. Для тех, кто полон решимости. Не требовать ни неустойку, ни штрафы ничего больше, кроме убытков. Просто заявить убытки и всё. Если просишь и убытки, и моральный вред, и неустойку, и штрафы - всё и сразу, то суду легче отказать в части убытков и взыскать-порезать неустойку. Но отказать в иске целиком, если там будут только убытки, при установленном факте нарушения сроков передачи жилья, - тут суду надо будет постараться и морально себя пересилить. Ну а в случае чего, неустойку со штрафами всегда можно потом отдельным иском заявить.
    1
  • Дмитрий Владимирович Гарифулин юрист
     
    Дмитрий Гарифулин Москва Частная практика
     
    17.05.2018 - 17:51 Дмитрий Гарифулин
    Лишение права на период нарушения конечно очевидно, но съем квартиры с ремонтом и мебелью не равноценен отсутствию квартиры без отделки.
    С подходящей методикой оценки тут не все просто.
    0
    свернуть комментарии (2)
    • Станислав Всеволодович Изосимов юрист
       
      Станислав Изосимов Санкт-Петербург Адвокат - руководитель адвокатского кабинета, Адвокатский кабинет Изосимова С.В.
       
      17.05.2018 - 19:57 Станислав Изосимов автор   »   Дмитрий Гарифулин
      Во-первых, некоторые застройщики передают квартиры с ремонтом. Во-вторых, дольщик лишается права пользования именно квартирой, которую он после получения мог бы отделать и проживать в ней. Его цель получить жилое помещение. А аренду можно считать, исходя из стоимости аналогичной по площади и расположению без наличия мебели. Думаю, что это возможно. По крайней мере, в США именно так считают general damages при просрочке передачи дома подрядчиком, который обязался его построить.
      0
      • Дмитрий Владимирович Гарифулин юрист
         
        Дмитрий Гарифулин Москва Частная практика
         
        17.05.2018 - 20:23 Дмитрий Гарифулин   »   Станислав Изосимов
        Возможность жить и возможность делать ремонт чтобы потом жить- это две большие разницы.
        Но не суть, невозможность точно установить размер убытков не причина отказывать в возмещении.
        Аренду квартиры без отделки, в конце концов, можно считать исходя из поправочных коэффициентов).
        Мы много раз пытались взыскивать убытки в СОЮ Москвы, но результата не было.
        Но вот коллеги из ЗСО рассказывали, что у них с этим нет никаких проблем.
        В ближайшее время уступим убытки обществу и узнаем позицию АСГМ.
        Например, по нашему делу А40-72865/17 убытки с ДГИ за нарушение срока заключения договора продажи помещения были взысканы и устояли при обжаловании до округа.
        Эта практика однозначно меняется в лучшую сторону.
        0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.