Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.
Евгений Пантин Вадимович юрист
 
Евгений Пантин ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
 
Евгений Пантин читать блог

Объект незавершаемого строительства

18.03.2018 — 21:21
Сфера практики: Земля и недвижимость

Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий. Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.

Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.

Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.

В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.

Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.

При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.

Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.

Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.

Позиции судов.  Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.

 Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:

- какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,

- что же это за риск такой – "изменение этажности здания" – предпринимательский или какой-то иной.

- почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.

Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от  19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.

Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.

     1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.

         2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.

        Более того, существует многочисленная судебная практика, в который судами делается однозначный вывод о том, что если спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, то он может быть использован только с целью завершения строительства  или реконструкции (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04, Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б

        3. Процедура привлечения застройщиком уполномоченного органа для осуществления строительного надзора носит уведомительный, а не заявительный характер.

     Это означает, что застройщик, исполнив процедуру уведомления уполномоченного оргна о начале реконструкции, должен быть уверен, что строительный надзор на объекте будет осуществляться.

    Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено право органа, осуществляющего государственные строительный надзор принимать решение об отказе в принятии объектов к надзору, а равно не установлены основания для такого отказа. Из судебных актов не следует, что судебными инстанциями установлен факт нарушения застройщиком процедуры уведомления уполномоченного органа.

   В судебных актах также нет выводов о недобросовестности застройщика либо о злоупотреблении им своими правами.

    Кроме того, в связи с тем, что уполномоченный орган все-таки провел проверку на объекте строительства вновь возникает вопрос о применимости принципа эстоппель в публично-правовых отношениях.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

На основании подпункта "а" пункта 2 части 5 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ проверки в рамках государственного строительного надзора проводятся, в том числе, на основании поступившего в орган государственного строительного надзора извещения от застройщика (заказчика) или лица, осуществляющего строительство, о начале строительных работ на объекте, в отношении которого должен осуществляться государственный строительный надзор (часть 5 статьи 52 ГрК).

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок.

Получив от застройщика уведомление о начале реконструкции с приложением требуемых документов, гос.орган фактически начал осуществлять государственный строительный надзор, а именно провел проверку при строительстве спорного объекта, о чем свидетельствует представленный в материалы дела акт проверки.

Получив уведомление от застройщика о необходимости ведения строительного надзора при реконструкции конкретного объекта капительного строительства, уполномоченный орган вполне мог и без организации проверки сообщить о невозможности ведения надзора (если уж он так действительно считает). Однако, уполномоченный орган все-таки организовал и провел мероприятие строительного надзора.

Таким образом, своими действиями Ответчик начал осуществлять на объекте мероприятия строительного надзора, а следовательно, в силу принципа эстоппель не вправе отказываться от его дальнейшего осуществления.

На момент рассмотрения коллегией ВС РФ спора, в судебной практике существовало два подхода к решение выявившейся проблемы:

- 1-й подход - выражен в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2012 по делу N А31-11112/2011, в котором указано, что государственный строительный надзор должен осуществляться при возникновении соответствующих оснований, предусмотренных законом, независимо от того, возникли ли они до начала строительства объекта или в ходе его строительства. При этом принятие объекта к строительному надзору не гарантирует Застройщику выдачу положительного заключения о результатах строительства.

- 2-й подход – выражен в Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 07 апреля 2017 года, в котором указано, что изменение застройщиком в процессе строительства решения относительно этажности возводимого объекта капитального строительства влечет невозможность осуществления государственного строительного надзора в установленном законом порядке и является риском застройщика, а потому не обязывает уполномоченный орган приступать к строительному надзору такого объекта.

Верховный суд РФ, оставляя в силе акты нижестоящих судов, к сожалению, не высказал своей правовой позиции по выявившейся правовой неопределенности в спорных правоотношениях.

Между тем, данный вопрос не ограничивается исключительно частными интересами застройщика.

Как и всякие градостроительные отношения, спорный вопрос затрагивает интересы неопределенного круга лиц.

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства не было признано судами недействительным и его действительность не ставилась под сомнение.

В связи с признанием отказа органа гос.строй.надзора в принятии объекта к строительному надзору законным, Застройщик более не вправе осуществлять дальнейшую реконструкцию объекта в соответствии с документацией на реконструкцию, поскольку ввод объекта капитального строительства без заключения органа строительного надзора невозможен.

Завершение строительства с первоначальными характеристиками (которые были определены в документации до начала реконструкции) невозможно, в связи с прекращением действия такой документации после выдачи разрешения на реконструкцию.

Объект капитального строительства не признан объектом самовольного строительства.

Таким образом, в отношении объекта капитального строительства отсутствуют правовые основания для его дальнейшего строительства, а равно правовые основания для сноса объекта, что создает существенную правовую неопределенность.

В результате, на территории населенного пункта возникает объект незавершенного строительства, которое, вполне вероятно, завершено и не будет.

  • 1023
  • рейтинг 0

Похожие материалы

Комментарии(8)

Написать комментарий
  • Евгений Вадимович Пантин юрист
     
    Евгений Пантин Начальник Правового управления, ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
     
    19.03.2018 - 14:34 Евгений Пантин автор
    Здесь следует уточнить, о какой документации я говорю. Я пишу про ранее выданное разрешение на строительство. Разрешение на реконструкцию выдаётся взамен разрешения на строительство. Застройщик, имея на руках разрешение на реконструкцию и ранее выданное разрешение на строительство не вправе по своему усмотрению выбирать: какое из них будет действовать. Чтобы на этапе реконструкции вернуться к первоначальному проекту строительства надо вновь обратиться за выдачей этого разрешения на строительство в первоначальных параметрах. А если в отношении первоначального проекта строительства проводились публичные слушания, то вполне вероятно, что при этом придется вновь проходить и эту процедуру. И какой итог ее будет - сложно предсказать.
    0
    свернуть комментарии (5)
    • Yevgeniy  Bakh участник
      19.03.2018 - 20:46 Yevgeniy Bakh   »   Евгений Пантин



      Почему не вправе?


      0
      • Евгений Вадимович Пантин юрист
         
        Евгений Пантин Начальник Правового управления, ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
         
        19.03.2018 - 21:12 Евгений Пантин автор   »   Yevgeniy Bakh
        Евгений, надо помнить, что градостроительное регулирование - это сфера публичного порядка, в котором действует разрешительный тип регулирования. А это значит, что возможность совершения того или иного действия должна быть предусмотрена законодательством. В ГрК нет такого правила, в соответствии с которым, разрешение на строительство, взамен которого позднее было выдано разрешение на реконструкцию, при каких-либо обстоятельствах может восстановить свою силу.
        0
        • Yevgeniy  Bakh участник
          20.03.2018 - 8:05 Yevgeniy Bakh   »   Евгений Пантин


          Почему "взамен"?

          0
          • Евгений Вадимович Пантин юрист
             
            Евгений Пантин Начальник Правового управления, ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
             
            20.03.2018 - 8:34 Евгений Пантин автор   »   Yevgeniy Bakh
            "Выдано взамен разрешения N..." - это обычная формулировка в ситуациях, когда после первоначальной выдачи разрешения на строительство в него вносились изменения (например, при смене застройщика, при разделе участка, при изменении параметров строительства).
            0
          • Евгений Вадимович Пантин юрист
             
            Евгений Пантин Начальник Правового управления, ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
             
            20.03.2018 - 21:51 Евгений Пантин автор   »   Yevgeniy Bakh
            https://www.gosuslugi.ru/120042/1
            0
  • Денис Валерьевич Чеславлев юрист
     
    Денис Чеславлев Москва Частная практика
     
    19.03.2018 - 16:02 Денис Чеславлев
    Задачей ГСН является является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (далее - подрядчик), нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации (п. 3 ПП РФ №54 от 01.02.2006).

    Возможна ли реализация такой задачи в условиях, когда 3 этажа здания возводились без осуществления надзора, при том, что вводится в эксплуатацию ( с оформлением соответствующего акта) будет все здание целиком, все его этажи? На мой взгляд - нет. Ведь конечной целью ГСН является минимизация риска возведения объекта с нарушениями, влекущими опасность для окружающих.

    В связи с этим мне скорее импонирует подход АС СЗО.
    0
    свернуть комментарии (1)
    • Евгений Вадимович Пантин юрист
       
      Евгений Пантин Начальник Правового управления, ЗАО "Вологодская подшипниковая корпорация"
       
      19.03.2018 - 16:50 Евгений Пантин автор   »   Денис Чеславлев
      Денис, возможно и так. Но как быть с ситуациями, когда реконструируется введённый в эксплуатацию объект, построенный без надзора (двухэтажный дом, например). Именно для этих целей органы стройнадзора наделены полномочиями проводить необходимые экспертизы в отношении надзираемых объектов. Это с точки зрения позитивного права. С политико-правовых позиций, я не вижу никаких оснований ограничивать свободу предпринимательской деятельности, если проект реконструкции соответствует градостроительному регулированию. Весь вопрос в такой ситуации: на кого отнести расходы по проведению обследования строительных конструкций. Яркий пример тому - многочисленные советские долгострои, на основе которых успешно возводятся бизнес-центры. И наличие или отсутствие актов советского строительного надзора никого не беспокоит, а здания вводятся в эксплуатацию.
      0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.