Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.

Алаверды Роману Сергеевичу Бевзенко :)

Отрасль права: Гражданское право
10.07.2018 — 18:03
Сфера практики: Земля и недвижимость

Прочитал очередной текст Романа Сергеевича и захотел поделиться с коллегами охотничьим рассказом.

Все, что пишет Роман Сергеевич о необходимости не только знать букву закона, но и понимать ее, так сказать, этимологию, совершенно бесспорно. Все стоны и плачи юристов-практиков о чрезмерной сухости теории и бурном зеленении древа правоприменительной жизни, разумеется, следует отнести на счёт несовершенства мироздания, а вовсе не считать доказательством ненужности знания теории. Однако же, вот вам, коллеги, страшная история.

Некая бабушка, никому ничего не сказав, продает свою квартиру. При этом относительно незадолго до совершения сделки она составляет завещание на своего сына и его жену. После смерти бабушки сын с женой на протяжении почти года живут-поживают, как вдруг выясняется, что квартира уже давно (ещё за год с лишним до смерти бабушки) не их, и выясняется это все из виндикационного иска нового собственника.

Сын идёт в суд с иском о признании сделки недействительной по мотиву невменяемости бабушки. Посмертная психолого-психиатрическая экспертиза показывает, что бабушка, конечно, была не совсем в себе, но не настолько, что бы ее можно было признать невменяемой. Однако в ходе судебного следствия мы почти случайно набредаем на интересные обстоятельства.

Со стороны продавца сделку заключала не бабушка, а ее представитель по доверенности. Этим представителем был некий риэлтор, который бабушку где-то нашел, уболтал продать квартиру, свозил ее к нотариусу за доверенностью и потом организовывал сделку. Покупатель же в судебном заседании рассказал, что этому самому риэлтору он поручил подыскать недорогую квартиру, провести с бабушкой переговоры, согласовать с ней предложенную покупателем цену сделки и т.д. На прямой вопрос покупатель ответил, что да, рассматривал риэлтора как своего представителя и платил ему за это деньги.

Казалось бы (и мне тоже), что ст. 182 ГК РФ прямо и недвусмысленно делает такую сделку оспоримой. Мы заявляем об изменении оснований иска (то, что при этом немножко меняется и предмет тоже, суд не замечает и принимает изменения), однако суд нам отказывает, написав в решении, что, поскольку покупателем доверенность риэлтору не выдавалась, суд считает доводы необоснованными. 

Апелляционная и кассационная инстанции на все страдальческие пассы руками в сторону ч.1 ст.182 ГК РФ отвечают, что ничего из обстановки, включая отношение покупателя к риэлтору, как к своему представителю, а так же оплата его услуг именно как представителя покупателя в процессе подбора объекта сделки, согласования со второй стороной ее условий и организации совершения сделки - ничто это не свидетельствует о том, что риелтор сидел на двух конях одним седалищем.

Но мало того. Апелляция ещё и указала, что такая практика среди риелтором является общепринятой и нормальной, а потому никак не нарушала права продавца.

Овация, крики "браво", зал встаёт.

  • 379
  • рейтинг 0

Похожие материалы

Комментарии(1)

Написать комментарий
  • Андрей Андреевич Соколов юрист
     
    Андрей Соколов Москва Юрист, Правовой центр "Два М"
     
    11.07.2018 - 18:04 Андрей Соколов
    Кажется, что формальный и и неформальный подходы в этой истории вполне дружат...

    С точки зрения буквы - всё весьма однозначно. В п. 1 и п. 3 ст. 182 говорится о совершении сделки представителем от имени представляемого. То есть, в случае недвижимостью, о соблюдении простой письменной или нотариальной форм путем подписания договора. А с п. 2 той же статьи отдельно оговорено, что не являются представителями в том числе лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. Соответственно, сделка совершается стороной либо лично, либо через представителя. Возможности совершения сделок "лично, но немножко через представителя" не из закона не усматривается.

    Покупатель (вероятно, далекий от теории гражданского права), может называть риэлтора своим представителем, но оказанные им консультационные и посреднические услуги от этого представительством в понимании п. 1 и п. 3 ст. 182 не становятся.

    Остается более сложный вопрос о применении судом нормы п. 3 ст. 182 contra legem.

    И здесь принципиально важен фактический интерес истца. А он вполне очевиден - не устраивает цена. Иначе нет смысла просить о двусторонней реституции, а иных на основании п.3. ст. 182 (в отличие от п. ст. 177) не предусмотрено.
    Так что вопрос о "двойном" представителе здесь не более чем зацепка.

    А оспаривание сделки по мотиву её нецелесообразности - не самая хорошая штука с точки зрения духа и этимологии закона. Поскольку практически любая сделка для одной стороны хотя бы немного выгоднее чем для другой, что создавало бы широчайшие пределы для оспаривания. А стабильность оборота предполагает несколько иное.
    Не зря норма о кабальности, помимо несоразмерности, ограничена жесткими дополнительными условиями. А ст. 171 и 177 ГК применяются с веского слова людей в белых халатах.

    Логично, что и при применении нормы о представительстве, за которой стоит тот же интерес оспорить сделку по мотиву нецелесообразности, должна толковаться вообще максимально узко, со всеми возможными оговорками про недобросовестность, эстоппель и т.д. И никак не наоборот - расширительно и contra legem.

    P.S. Старушек убалтывать на такие вещи, конечно, не хорошо. Как и легковерных граждан любого пола, возраста и профессий. Но не должно быть всякое "нехорошо" основанием недействительности сделки.
    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.