Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.
Александр Латыев Николаевич юрист
 
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
 
Александр Латыев читать блог

Юридические препятствия против комфортной городской среды

Отрасль права: Гражданское право
16.04.2018 — 0:42
Сфера практики: Земля и недвижимость

Роман Бевзенко вчера в своем "Фейсбуке" поделился любопытным произведением студии А. Лебедева - концепцией жилого квартала https://www.artlebedev.ru/city-block/ - очень симпатичным произведением, разительно отличающимся в сильно лучшую сторону от того, что сегодня предлагают отечественные застройщики. И дай бы бог, если бы в наших городах реализовывалось то, что придумано студией Лебедева (в принципе, ничего невозможного и экстраординарного там нет), но действующее российское законодательство создает для реализации этих идей если не вовсе непреодолимые, то как минимум тяжело преодолеваемые препятствия.

1. Земельный участок внутри квартала.

Концепция жилого квартала предполагает, что внутри этого квартала никаких границ нет (кажется, не предусматриваются заборы и по периметру квартала, но оставим этот вопрос пока в стороне), а есть общественное пространство: пешеходные дорожки, скверы, детские площадки и т.п.

Прекрасно. Но кому принадлежит вся эта прелесть? С точки зрения действующего жилищного законодательства земельный участок под жилым многоквартирным домом с прилегающей территорией находится в общей собственности собственников отдельных помещений в доме. (Между делом выпадают скверики на углах квартала, находящиеся за пределами домовых фасадов, но тоже это не самая больншая проблема.)

Более существенно то, что ЖК говорит о собственниках помещений в домЕ, а не в домАХ. Таким образом, если в квартале запланировано 12 домов (это еще без учета того, что 4 из них нарисованы явно как двухсекционные, а значит - вполне могут оказаться де-юре разными домами, просто составленными рядом), то должно быть и 12 земельных участков. Обеспечить единство квартала, необходимое для сохранения всей той красоты, которую нарисовала Светлана Васильева, отредактировала Анна Ватриковская, сменеджерила Вероника Янковская и отартдиректорил Артемий Лебедев, в такой ситуации будет невозможно. Рано или поздно внутри квартала начнутся конфликты и начнут расти заборы.

Кстати, я сам живу в подобном квартале (правда, намного более многоэтажном), окруженном по периметру шестью жилыми домами. Так вот, спустя 10 лет после завершения строительства этих домов, начинается внутреннее межевание общего двора, пока что на бумаге, без возведения заборов, но тем не менее. И начинаются связанные с этим конфликты - какому-то из домов достается мусорная площадка, а какому-то - детская...

Обеспечить сохранение единства территории квартала можно только при условии, что все дома, построенные в нем, будут считаться ... одним домом. С учетом того, насколько условны границы домов по документам, это, в принципе, возможно, но, наверное, для этого требуется, все-таки, чтобы у них были какие-то общие конструкции, хотя бы примыкающие впритык стены. То есть если домики идут без разрывов по периметру квартала, а внутрь квартала можно попасть через арки, либо в месте единственного разрыва, то возможно признать их одним домом и вся территория квартала, таким образом, окажется в общей долевой собственности собственников помещений в них.

Но в предложенной студией Лебедева концепции этот вариант не получится - там некоторые из домов стоят внутри квартала, без физической связи с другими. Тогда другой вариант - общее основание, которым может быть - тадам! - подземный паркинг. Если он один на весь квартал и полностью занимает пространство под всеми домами, то мы снова имеем искомое единство, которое позволит нам признать их единым домом и передать в собственность весь квартал.

В обоих случаях, правда, встанут два вопроса:

1) не слишком ли много окажется собственников? Навскидку - 20*4 малоквартирных + 42*8 секционных + 43*4 галерейных = 588 квартир - 588 собственников, и это еще без учета нежилых помещений, машиномест (да-да, в подземном-то паркинге) и возможности нахождения одного объекта в собственности нескольких лиц (впрочем, одному могут принадлежать несколько объектов);

(Не так уж и много получается - у меня в одном лишь моем доме 300 квартир, еще один дом в комплексе точно больше моего, два дома - поменьше, еще в двух - сложно сказать - подъездов меньше, этажность - выше.)

Чем больше собственников, тем более неуправляемым оказывается гражданско-правовое сообщество.

2) а не стоит ли тогда произвести какую-то градацию - этакую "матрешку" прав на общее имущество: общее имущество всего квартала, принадлежащее всем собственникам помещений в квартале - общее имущество отдельного дома, принадлежащее собственникам помещений только в этом доме... так можно и дальше зайти - общее имущество одного подъезда (ну действительно, какое мне дело до лифта в соседнем подъезде?), а то и одного этажа (разбитая лампочка на 5 этаже никак не затрагивает жильцов второго). Кстати, наше законодательство знает подобное деление на самом низовом уровне - внутри квартиры - если квартира коммунальная, то она по сути представляет собой МКД в миниатюре - тоже есть отдельные помещения (комнаты) и общее имущество (коридор, кухня, санузел...). Но здесь мы с ума сойдем в определении долей в общей собственности.

2. Частные садики у жителей первых этажей

Если эти садики - часть земельного участка МКД, то они автоматом оказываются в общей долевой собственности всех (см. выше). Попытка выделить их в частное пользование заранее обречена на провал. Обязательно найдется кто-нибудь из собственников, кто потребует учтранить "несправедливость" и вернуть общее имущество всем. Также не представляется возможным заранее выделить земельные участки под такие садики при продаже помещений - норма о попадании земельного участка под домом и прилегающей территории в общую собственность императивна.

Единственный рабочий вариант передачи таких участков в собственность собственникам квартир на первых этажах - это... признание их не земельными участками, а чем-то вроде балконов. Но для этого под ними должен быть хоть какой-нибудь фундамент, а значит - довольно сложно будет на них что-то вырастить - только травку, да растения в кадках.

***

Кто еще видит какие проблемы и пути их решения?

Например, не уверен, что наши СНиПы позволя построить галерейные дома.

ключевые слова: жилой дом
  • 1003
  • рейтинг 5

Похожие материалы

Комментарии(14)

Написать комментарий
  • Василий Вячеславович Коробцов юрист
     
    Василий Коробцов Заместитель начальника, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу
     
    16.04.2018 - 11:35 Василий Коробцов
    Р.С., наверно, ответил бы так: весь квартал в собственности у одного лица, у жильцов - узуфрукт, право пользования, аренда
    1
    свернуть комментарии (1)
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      16.04.2018 - 12:47 Александр Латыев автор   »   Василий Коробцов
      Ну, de lege lata это были бы откровенные фантазии.
      0
  • 16.04.2018 - 11:50 Святослав Иванов
    Мне кажется, у нас недостаточно используются положения ГК о разных видов совокупностей объектов. В частности, о главной вещи и принадлежности.
    В развитие ст.135 ГК по п.19 ч.4 ст.8 ФЗ о ГРН в кадастр вносятся:
    «19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;»

    Т.е. обслуживающий характер объекта (представим, что рядом с "помещением" в закон добавили "иные объекты") определяется проектами ОКСов, проектом межевания, планировки. Если по проекту одного, второго и третьего МКД или проектом планировки квартала - ТП, ЗУ, детская площадка и т.п. - принадлежность этих МКД, то это - объект вспомогательного использования. Хотите иначе? Вносите изменения в проект(ы)!
    Проекты - это то, что определяет отношение создателя объектов к соотношению этих объектов между собой, и потому, на мой взгляд, именно они должны браться за основу при определении того, что чему служит и как.
    Решения через создание искусственной физической связи МКД между собой или через прокладку бетонной плиты под садиком мне кажутся гротескным паллиативом, хотя и выдающим скорее отчаявшегося заскорузлостью нашего недвижимого (во всех смыслах) правопорядка практика, нежели теоретика с горящим взором. :)

    1
    свернуть комментарии (1)
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      18.04.2018 - 22:56 Александр Латыев автор   »   Святослав Иванов
      «Решения через создание искусственной физической связи МКД между собой или через прокладку бетонной плиты под садиком мне кажутся гротескным паллиативом, хотя и выдающим скорее отчаявшегося заскорузлостью нашего недвижимого (во всех смыслах) правопорядка практика, нежели теоретика с горящим взором. :)
      »

      У нас последнее время очень часто стали забывать, что право - это искусство возможного.
      Вот даже в этом обсуждении - "узуфрукт", "квартальная собственность"... - с предположением, что мы можем менять правила игры, возможно всё, кроме самой игры. Ведь по нашим правилам никто, кроме нас играть не будет, а мы - не будем по чужим.
      0
  • Александр  Зверев юрист
     
     
    16.04.2018 - 12:48 Александр Зверев
    У нас есть собрание собственников МКД. Очевидно, этого мало для квартала. Должно быть собрание собственников квартала. (знаете, как в школе - родительский совет класса/ родительский совет школы). Управление территорией квартала передавать строго одной управляющей компании. Иначе, с нынешним правовым инструментарием, действительно, придётся искать паллиативы.
    0
  • Евгений  Нет участник
    16.04.2018 - 13:56 Евгений Нет
    В ФЗ О введении в действие ЖК РФ есть положение, согласно которому с момента введения в действие ЖК РФ не допускается ввод в эксплуатацию МКД, земельные участки под которыми не поставлены на кадастровый учет. Представляется, что идея, заложенная в это положение, была очень рациональная: все новые дома должны сразу быть со своим придомовым участком, чтобы не заниматься в дальнейшем определением его границ, вызывающем большое количество сложностей и споров. О формировании такого участка должен позаботится застройщик. Но формулировка нормы вышла крайне неудачной и допускала разные варианты толкования. На практике и органы, выдающие разрешение на ввод домов в эксплуатацию и суды на уровне ВС РФ придали этой норме буквальное толкование. Если участок, на котором стоит МКД, стоит на кадастровом учете, то требование ст. 16 ФЗ О введении в действие ЖК РФ соблюдено. А то, что на этом участке уже находятся, строятся, или будут построены еще n-ное количество МКД правового значения не имеет.

    В итоге мы по прежнему имеем адский бардак в вопросе придомовой территории, который увеличивается с каждой новой сданной новостройкой.

    Применительно к обсуждаемом проекту весь квартал должен по хорошему быть разбит застройщиком на участки под каждый МКД. Все, что находится на территории участка под каждым МКД, является общим имуществом собственников соответствующего МКД. В разрезе 214-ФЗ такой подход представляется тем более правильным, что средства дольщиков застройщик должен потратить только на обустройство придомовой территории конкретного дома. Т.е. разбивка объектов придомовой территории между конкретными домами будет иметь экономическое основание - каждые дом получает придомовую территорию с тем имуществом, на которое пошли средства дольщиков. Да, это дает возможность собственникам одного дома принимать решения в отношении, например, отдельно взятого сквера, но я не вижу в этом проблемы. Вероятность того, что внутри такого квартала собственником отдельных домов будет принято решение огородить свою территорию забором, видится крайне незначительной. В этом нет совершенно никакого смысла, территория внутри таких кварталов воспринимается жителями как общий двор всех домов. Главная ценность дворовой территории для среднестатистического россиянина (к сожалению) - это парковка. Ради возможности ставить непосредственно возле дома свое авто он готов ставить заборы, шлагбаумы, и прочее, лишь бы никакие другие машины не могли оказаться на драгоценных парковочных местах. Но если внутри двора нет дорог и там нельзя поставить машину, то и ставить заборы со шлагбаумами незачем.

    К тому же мы говорим о новостройках, т.е. это будущие проекты, которые будут реализовываться как единый квартал (ЖК) с жильем одного класса, ориентированном на определенную целевую аудиторию покупателей. В итоге контингент жителей в таком квартале будет довольно однородным, и у них не будет желания отгораживаться друг от друга.

    Яркий пример - кварталы, которые строит ПИК. Многое из того, что предложено в проекте Лебедева, там есть (настоящий двор без машин, нежилые первые этажи с 5м потолками, вход в подъезды в уровень с землей и т.д.), при этом о случаях, чтобы внутри общего двора на несколько МКД появлялись заборы, мне не известно.

    Но на практике застройщики не парятся и строят на одном участке по нескольку домов "а вы там потом размежуете, как хотите". И начинаются бесконечные споры о том, какому дому что достанется. Некоторые жители вообще против того, чтобы в общедомовую собственность переходило что-либо за пределами пятна застройки "зачем нам нужно платить за содержание дорог, тротуаров, площадок, инвентаря, дворовое освещение? Пусть это делает кто-нибудь другой".

    Чтобы реализовать предлагаемый Лебевым проект нужно четко сформулировать в законе требование о невозможности принятия в эксплуатацию МКД, участок под которым не сформирован для целей эксплуатации этого МКД и общедомового имущества. А при проектировании ЖК застройщик сначала должен утвердить обязательную концепцию всего ЖК с разбивкой общего имущества на ЗУ под ЖК между домами, чтобы не оставалось "белых пятен", и только после этого утверждать проекты на первую, вторую и последующие очереди, которые должны соответствовать концепции.


    0
    свернуть комментарии (1)
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      18.04.2018 - 22:49 Александр Латыев автор   »   Евгений Нет
      «Представляется, что идея, заложенная в это положение, была очень рациональная: все новые дома должны сразу быть со своим придомовым участком, чтобы не заниматься в дальнейшем определением его границ, вызывающем большое количество сложностей и споров.»

      Тоже так всегда считал.
      0
  • Павел  Рогожников юрист
     
    Павел Рогожников Москва Заместитель руководителя департамента, ГК "Садовое кольцо"
     
    16.04.2018 - 16:32 Павел Рогожников
    Частично проблема решается нормальным проектом межевания территории, в котором заранее предусмотрены участки под каждый дом, участок под прогулочные площадки детского сада, сервитуты и т.п.

    Что касается отгораживания, теоретически орган местного самоуправления в ПЗЗ может запретить огораживать участки и потом в рамках муниципального земельного контроля сшибать заборы.
    0
    свернуть комментарии (1)
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      18.04.2018 - 22:51 Александр Латыев автор   »   Павел Рогожников
      «Что касается отгораживания, теоретически орган местного самоуправления в ПЗЗ может запретить огораживать участки и потом в рамках муниципального земельного контроля сшибать заборы.»

      Сомневаюсь, что в ПЗЗ можно это сделать.
      Ну и насчет "сшибать" - тоже очень сильно сомневаюсь.
      0
  • Роман Владимирович Тамаев юрист
     
    Роман Тамаев Москва TLP
     
    16.04.2018 - 17:35 Роман Тамаев
    Подомовой делёж квартала - путь к усобицам и удорожанию содержания придомовой территории. Предварительно склоняюсь к двухуровневой системе поэтажной и поквартальной собственности, при которой квартальные объекты находятся в общей собственности ТСН каждого из входящих в квартал домов. Поскольку общеквартальные вопросы чувствительным образом влияют на качество жизни жильцов, передача объектов в частную собственность и участие в решении этих вопросов исключительно через органы управления актуализирует значимость потребительской кооперации и, как следствие, будет стимулировать уровень их работы. В то же время такой порядок позволит решать общеквартальные вопросы в комфортном рабочем режиме без созыва всеквартального вече, но с гласной подотчётностью перед жильцами домов. Главное - кто пользуется имуществом, тот и платит, а значит и определяет порядок использования имущества. Передача прилегающих территорий в собственность ТСН и участие через них в решении общеквартальных вопросов - вполне рабочий вариант в системе действующего законодательства, который повысит внимание жильцов к содержанию общего имущества. Достичь требуемого единогласия в принятии решений среди нескольких ТСН реалистичнее, чем среди всех жильцов.
    0
  • Андрей  Викторович Меняев юрист
     
    Андрей Меняев Самара Управляющий партнер, Юридическая компания "Интегра"
     
    16.04.2018 - 18:15 Андрей Меняев
    Вставлю свои пять копеек.

    Массовая жилищная застройка, как мне кажется, не предполагает реальной возможности дальнейшего управления общим имуществом, хотя бы в силу того, что их там очень много. Проверено многократно. Покупатели как бы отдаются на такой своеобразный аутсорс, в том числе в плане принятия за них различных решений. Они, конечно, могут это поменять, но для этого нужна их воля и единство, которых, как правило, не наблюдается.
    Все вопросы по формированию участка логично решать при подготовке проекта планировки и проекта межевания территории так, чтобы потом уже просто не требовалось что-либо переформировывать. Сейчас уже практически не осталось случаев, когда можно вести комплексную застройку без подготовки документации по планировке территории. Другое дело в том, что те, кто разрабатывают и проверяют зачастую далеки от размышлений о том, как межевать разумно с точки зрения дальнейшего содержания, потому что не им содержать. Надо, чтобы правильное формирование обеспечивалось на входе, когда нельзя сделать неправильно.
    А выделять землю под каждым домом при квартальной застройке противоестественно. Тогда каждому дому надо еще выделить свой небольшой кусочек песочницы и качельки.
    2
  • Vitaly  Orti участник
     
     
    18.04.2018 - 9:22 Vitaly Orti
    Законодательно предусмотрен только один вариант: в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ. Проводите ОСС, регистрируете ТСЖ, избираете в правление представителей от каждого МКД и живете счастливо.
    2
    свернуть комментарии (1)
    • Александр Николаевич Латыев юрист
       
      Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
       
      18.04.2018 - 22:52 Александр Латыев автор   »   Vitaly Orti
      Если все договорились, то это [юристу] неинтересно.
      0
  • Светлана  Кожемякина юрист
     
    Светлана Кожемякина Частная практика
     
    19.04.2018 - 6:06 Светлана Кожемякина
    Представляется, что самое оптимальное решение - когда вся эта красота принадлежит ОДНОМУ собственнику. В ЖК есть норма ст. 91.16, к сожалению - не работающая в настоящее время. Однако по мере "закручивания гаек" в сфере долевого строительства мы к этому рано или поздно придем. Я на это искренне надеюсь. Общее собрание тысячи собственников, которое полномочно принимать решения по вопросам управления МКД и общим имуществом - это не просто неэффективно, это полный бред! К тому же оспорить решение такого собрания достаточно несложно, и достаточно всего одного недовольного из этой 1000...
    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.