Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.

К вопросу об истребовании незаконно приватизированного земельного участка под зданием (определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-13675 от 01.02.2018 г.)

Отрасль права: Гражданское право
15.04.2018 — 14:11
Сфера практики: Земля и недвижимость

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 305-ЭС17-13675 от 01.02.2018 г. рассмотрен интересный кейс о виндикации Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области земельного участка, предоставленного в частную собственность под зданиями/сооружениями в нарушение требований ЗК РФ.

В рассматриваемом случае судами было установлено несоответствие площади выкупленного земельного участка площади участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости (на момент заключения договора купли-продажи площадь участка превышала в 20 раз площадь ОКС).

1.                Ссылаясь на ст. 33, 35, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015г., все суды признали договор купли-продажи недействительным по мотиву несоразмерности площади выкупленного участка плотности застройки.

В этой части будет грешно не добавить, что в настоящее время (после 01.03.2015г.) сложилась прелюбопытнейшая ситуация, при которой статья 33 ЗК РФ, устанавливающая требование соразмерности выкупаемых участков нормам отвода и прочим нормативам, действует лишь в тех муниципальных образованиях, где не приняты правила землепользования и застройки (п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). При этом сам Земельный кодекс с 01.03.2015 г. лишился сакральной фразы "земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования" и устанавливает возможность права выкупа без торгов "земельных участков, на которых расположены здания, сооружения" (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) без всякой формальной привязки к размерам таких земельных участков. Надежда законодателя на то, что правила землепользования и застройки (ПЗЗ) введут соответствующие критерии формируемых земельных участков, не оправдалась чуть менее чем полностью, поскольку на практике в ПЗЗ либо вообще не указываются нормативы плотности застройки для отдельных территориальных зон, либо указываются лишь их максимальные показатели. Усугубило ситуацию и то, что в статье 39.16 ЗК РФ, устанавливающей исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка, такого основания, как несоразмерность земельного участка площади застройки, не обнаруживается. В таких условиях Минэкономразвития, недолго думая, дошло аж до того, что выпустило два письма (от 03.07.2015 г. № Д23и-3084, от 25.06.2015г. № Д23и-2954), в которых на полном серьезе указало, что применительно к земельным участкам, "которые в существующих границах значительно превосходят площадь расположенных на них зданий, исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса, у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено". Понятно, что суды и пустого места не оставили от этой позиции, предъявляя и после 01.03.2015г. к соответствующим сделкам требования о необходимости обоснования площади выкупаемой территории (на необходимость оценки данного обстоятельства указано, в частности, в определениях СКЭС ВС РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121, от 13.06.2017 по делу № 307-КГ16-18929 и т.д.).

Резюмируя изложенное, несоразменость размеров выкупаемого земельного участка площади застройки как до 01.03.2015 г., так и после указанной даты (несмотря на отсутствие упоминания об этом в ст. 39.16 ЗК РФ) обоснованно является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, а в случае его предоставления - для признания соответсвующей сделки недействительной.

2.                Рассматривая требования Администрации об истребовании незаконно предоставленного земельного участка, суды установили, что после выкупа участка его приобретатель продал этот участок вместе со всеми расположенными на нем зданиями в пользу другого лица, которое ссылается на добросовестность приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).

Суд первой инстанции применять виндикацию отказался, в то время как апелляционный и кассационный суды, напротив, сочли истребование возможным, указав, что в стандарт разумного и осмотрительного покупателя земельного участка входит, в том числе, проверка законности оснований его приобретения прежним собственником (включая вопрос о действительности договора купли-продажи по мотиву соразмерности площади выкупленного участка). По мнению 10 ААС и АС Московского округа, покупатель не мог не усомниться в законности возникновения титула продавца, учитывая явную несоразмерность размеров земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, в связи с чем ответчику было отказано в признании его добросовестным приобрететалем имущества.

Верховный Суд РФ постановления апелляции и кассации отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции (об отказе в виндикации).

2.1.                 Основной довод высшей инстанции производен от позиции, изложенной в недавнем постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П, и, перефразируя его по-простому, заключается в том, что в случае выбытия имущества по недействительной сделке из государственных рук риски недействительности сделки и все неблагоприятные последствия ее недействительности должно нести государство. Позиция настолько для нашей страны несвойственная и, с точки зрения "государственного мышления", настолько посягающая на основы российского уклада жизни, что с самого начала были большие сомнения в ее широком распространении на практике. Учитывая же, что выводы КС РФ в постановлении № 16-П были сформулированы применительно к жилым помещениям, являющимся выморочным имуществом (без оговорки об их универсальном применении), их использование в спорах государства с коммерсантами по поводу имущества, задействованного в предпринимательской деятельности, казалось абсолютной утопией. Вместе с тем, Судебная коллегия по экономическим спорам сочла возможным применение данной позиции и в настоящем случае.

На мой взгляд, в возможности применения правовых позиций, зафиксированных в постановлении № 16-П, к отношениям публично-правовых образований с коммерсантами могут быть существенные сомнения.

Во-первых, действительно, в самом постановлении 16-ПП рассматривался вопрос с иными фактическими обстоятельствами (неоформление государством своего права собственности в ЕГРН, в связи с чем право государственной собственности не  было публично оглашено и вызывало иллюзию его отсутствия; неоднократно подчеркивается конституционно-правовой характер права на жилище, которое "перевешивает" в данном случае ценность публичной собственности и т.д.).

Во-вторых, применение подобного подхода создает недвусмысленные стимулы для оборота к более щедрому мотивированию должностных лиц на совершение противоправных приватизационных сделок. Увеличение экономической выгоды проекта и снижение транзакционных издержек жуликов, выкупающих земельные участки площадью 10 га под парочкой сараев, достигается за счет устранения рисков предъявления покупателем продавцу эвикционного требования в случае изъятия у него данного имущества государством ("выкупим участок и перепродадим - а там уже не отберут, поэтому с нас взятки гладки").

В-третьих, неловко говорить об этом, но никто не отменял принцип равенства государственной и частной собственности. О нем мы вспоминаем обычно в тех случаях, когда наше государство в очередной раз стремится продемонстрировать своим гражданам, что никакие они не граждане, а обычные подданные, но в данном случае насильник и жертва зримо меняются ролями. Может быть, соразмерность выкупленного участка - это действительно не тот вопрос, на который приобретателем такого участка может быть дан профессиональный ответ? Действительно, любой практикующий в сфере земельного права юрист знает, что обоснование "необходимости и достаточности" площади выкупаемого участка - занятие весьма творческое, поскольку в зависимости от степени развитости воображения (с учетом разворотных площадок, противопожарных разрывов, градостроительных нормативов парковочных мест и курилок на 1 чел.) можно обосновать существенно различающиеся площади выкупаемых земельных участков. Но в то же время, любой практикующий в сфере земельного права юрист знает также случаи злоупотреблений, когда огромные земельные массивы предоставляются в целях эксплуатации сомнительных бараков, введенных в эксплуатацию на основании деклараций (а иногда эти "капитальные" бараки имеют даже свойство перемещаться с место на место, оставляя после себя новый выкупленный участок). Зачастую период заключения таких договоров купли-продажи удивительным образом совпадает с периодом окончания работы в должности какого-нибудь главы муниципального образования, а покупателями по ним оказываются вовсе не случайные счастливчики, которые "проходили мимо".

Применительно к данному делу следует, пожалуй, согласиться, что 20-кратное превышение площади ЗУ над площадью ОКС не является тем обстоятельством, которое должно было обязательно навести покупателя на мысль о недействительности купли-продажи (тем более, если в период после заключения ДКП и до продажи участка, как следует из дела, было построено еще одно здание). Сомневаясь в законности приобретения права собственности на участок продавцом при отсутствии четко обозначенных в законе критериев соразмерности выкупемого участка, покупатель должен иметь право принять решение о совершении сделки без каких-либо негативных последствий для него. Вместе с тем, настораживает подача обсуждаемой позиции ВС РФ как универсальной, не терпящей исключений и в тех случаях, когда приобретатель участка несомненно должен был прийти к выводу о несоразмерности выкупленного участка.

2.2.                   Второй довод ВС РФ в пользу отказа в виндикации сформулирован следующим образом: в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (ст. 1 ЗК РФ) истребование земельного участка из чужого незаконного владения без истребования самих зданий, принадлежащих этому же лицу, не допускается.

Данный вывод является отголоском определения СКЭС ВС РФ № 308-ЭС15-18307 от 23.03.2017, инициированного с подачи О.М. Свириденко (там в результате принятых ВС РФ судебных актов за "приобретателями" по этой же причине сохранили незаконно приватизированный в период правления Сердюкова участок Минобороны в Анапе).

На мой взгляд, данный  догматический довод, основанный на невозможности восстановления фактического владения публично-правового образования в отношении земельного участка, занятого чужой недвижимостью, и недопустимости разрушения "единства прав на земельный участок и здания" не выдерживает никакой критики.

Очевидно, что и до приватизации земельного участка муниципальное образование не являлось фактическим владельцем данного застроенного участка, поэтому в связи с передачей его в частную собственность выбытия имущества из его владения не произошло. В этом заключается специфика земельного законодательства, согласно которому допускается разделение права собственности на земельный участок (публичное) и находящееся на нем недвижимое имущество (частное), при этом публичное образование в силу понятных причин лишено правомочия фактического владения участком, а также имеет ограниченные правомочия по распоряжению им (может только реализовывать преимущественное право собственника недвижимости на приобретение участка). Вместе с тем, оно осуществляет иные правомочия собственника, прежде всего, связанные с получением платы за пользование земельным участком (ст. 65 ЗК РФ). Порядок расчеты этой платы может делать более выгодным для публично-правового образования предоставление земельного участка субъекту исключительного права именно в аренду, нежели в собственность (например, в Московской области покупная цена застроенного земельного участка составляет всего 15% от кадастровой стоимости, а размер годовой арендной платы, рассчитываемый по формуле ст. 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ, может порой достигать сопоставимых величин).

В таких условиях заявленный публично-правовым образованием виндикационный иск (иск об истребовании из чужого незаконного владения) должен быть квалифицирован не как направленный на восстановление владения, а как иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), с применением к нему по аналогии закона норм ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе. В таком случае невозможность восстановления фактического владения земельным участком не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ссылка на недопустимость разрушения "единства прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости" в данном случае также не представляется уместной, поскольку в случае восстановления первоначального положения у собственника недвижимости восстановится его право аренды земельного участка, прекратившееся в связи с выкупом, т.е. единство прав сохранится. Возможное возражение о том, что "раз уж права собственности на землю и здания воссоединились, то разрушать этот союз кощунственно" опровергается тем, что: 1) до выкупа земельный участок и здание существовали именно в этой парадигме, которая напрямую допускается законом; 2) неправомерные действия сторон сделки по достижению этого "союза" прав не должны давать им преимуществ из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Следовательно, вопреки выводам ВС РФ, в данном случае не происходит нарушение принципа единства прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

Прикреплённые файлы:
  • 1057
  • рейтинг 6

Похожие материалы

Комментарии(2)

Написать комментарий
  • Игорь Валерьевич Казарин юрист
     
    Игорь Казарин Директор, ООО "Национальный проект"
     
    15.04.2018 - 21:35 Игорь Казарин
    первого основания было вполне достаточно

    Согласно сложившейся практике Европейского Суда по правам человека "риск совершения ошибки… должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счет заинтересованного лица" - §§ 79, 80 постановления ЕСПЧ от 06.12.2011 по делу «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10), § 50 постановления от 24.05.2007 по делу «Радчиков (Radchikov) против Российской Федерации» (жалоба № 65582/01).

    В § 49 постановления от 29.01.2015 по делу «Столярова (Stolyarova) против Российской Федерации» (жалоба N 15711/13) ЕСПЧ вновь отметил, что «ошибки или оплошности государственных органов должны улучшать положение лиц, которых они касаются, особенно тогда, когда речь не идет ни о каком другом противоположном частном интересе. Иными словами, риск ошибки государственного органа должно нести государство, и эти упущения нельзя исправлять за счет лиц, чьи интересы они затрагивают».

    проще говоря, если отсутствует приговор по УД, в котором признаны виновными участники вполне очевидной "схемы", то "на нет и суда нет" (с)
    0
  • Артем Иванович Андреев юрист
     
    Артем Андреев Частная практика
     
    15.04.2018 - 22:41 Артем Андреев
    1. Договор купли-продажи чужого действителен (ура);
    2. Эта позиция была сформирована задолго до № 308-ЭС15-18307. Нельзя в принципе заявлять вещные требования в нарушение действующего принципа дуплицитета (признавать отсутствующим права на здание без предъявления требований в отношении земельного участка на котором располагается здание или виндицировать здание без земельного участка под ним).
    3. Восстановление арендных отношений сторон как последствие не говорит о том, что будет соблюден принцип единства. Фактически стороны и заключили дкп чтобы произвести то самое горизонтальное разделение, т.е. легализовали и зафиксировали изменение правовых отношений.
    4. Аренда не означает отсутствие владения, арендатор занимает участок с разрешения собственника и пока арендатор соблюдает условия договора.
    0

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.