Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться .
 
 
 
закрыть
Информация
Чтобы оставить комментарий на www.zakon.ru, необходимо зарегистрироватся.
закрыть
Information
Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator@igzakon.ru . We will be happy to assist.
Андрей  Меняев Викторович юрист
 
Андрей Меняев Самара Юридическая компания "Интегра"
 
Андрей Меняев читать блог

Земельные споры в практике ВС РФ 2017 г. Короткий практический коммент в переводе с юридического на русский

13.03.2018 — 11:12
Сфера практики: Земля и недвижимость

Небольшие практические выводы из практики ВС РФ за 2017 года по земельным спорам в переводе с юридического на русский.

1. Предоставление публичных земельных участков. 

1.1.Верховный Суд РФ окончательно сформировал отрицательную практику по вопросу предоставления публичных земельных участков, если на них документами территориального планирования и/или проектом планировки территории предусмотрено строительство объектов федерального, регионального или местного значения. Соответствующее дело включено в  Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2017 года (утвержден Президиумом ВС РФ 16.02.2017). (Определение ВС РФ от 01.12.2016 г. по делу № А41-70884/2015 (председательствующий Грачева И.Л., судьи Попова Г.Г.,Хатыпова Р.А.). Также этому вопросу посвящены  определение от 22.06.2017 г. по делу № А32-6631/2016 (заявитель – Общество «Кубанская универсальная база»), определение от 13.06.2017 г. по делу № А66-4671/2015 (заявитель – Общество «Ютас»), определение от 03.10.2017 г. по делу № А66-17088/2015 (заявитель – ИП Маринина Н.А.) Аналогичный подход был заложен еще в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 года, где указывалось, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта). Однако до марта 2015 года у этого подхода не было никакой нормативной основы, в связи с чем и мнения судов по этому поводу были разные и уполномоченные органы далеко не во всех случаях выдвигали возражения такого рода. В настоящее время это основание для отказа в предоставлении земельного участка получило закрепление в ЗК РФ.

Как это часто бывает, уполномоченному органу достаточно потрясти в суде выкопировкой из генерального плана, чтобы отбить у суда всякое желание связываться с этим вопросом.

1.2. Дело общества «Териберский берег» (Определение ВС РФ от 24 января 2017 года по делу № А40-78400/2015). Верховный суд исправил нижестоящие суды, которые воспроизвели малосодержательные доводы Росреестра о том, что собственник всех помещений в МКД должен трансформировать свое право собственности на отдельные помещения в право собственности на многоквартирный дом как самостоятельный объект. Кроме того, Верховный суд подтвердил, что даже в случае сноса МКД право собственности на земельный участок не прекращается и автоматически из долевой собственности трансформируется в индивидуальную.

1.3. Вопрос о преимущественном предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в счет невостребованных земельных долей.  Механизм в целом живой и работающий, использование земельного участка сельскохозяйственной организацией может доказываться чем угодно. Однако откровенным жуликам получение участков таким способом воспрещается.

1.4.Как и криптовалюта, тема предоставления земельных участков в пределах полос отвода дорог продолжает находиться вне правового поля Российской Федерации. Предусмотренный Законом об автомобильных дорогах и дорожной деятельности механизм предоставления земельных участков на условиях сервитута, распространяется на тех владельцев объектов дорожного сервиса, которые там фактически существуют.  

2. Плата за землю

2.1. Наличие непереоформленного права постоянного (бессрочного) пользования у собственника объекта недвижимости (в том числе, когда это право перешло от продавца) не является основанием для отказа во взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком собственником расположенной на нем недвижимости; никаких льгот при расчете суммы неосновательного обогащения у собственника нет. (Определение Верховного суда РФ от 19.12.2017г. по делу № А65-6671/2016).

2.2. При реализации права на приобретения земельного участка без проведения торгов выкупная стоимость земельного участка формируется исходя из кадастровой стоимости, существующей на дату обращения. В практическом плане этот подход помогает:
а). бороться с недобросовестными действиями уполномоченных органов, направленных на изменение расчетной базы для выкупа;

б). избежать негативных последствий изменения кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в связи с длительным характером процедуры предоставления земельного участка.  

Эта позиция не распространяется на случаи, когда кадастровая стоимость, напротив, устанавливается в размере рыночной по решению Комиссии или суда по заявлению самого лица, обратившегося за предоставлением земельного участка. В таком случае для целей расчета выкупной стоимости должна применяться уже пересмотренная (сниженная) кадастровая стоимость.

2.3. Льгота по выкупной стоимости публичных земельных участков действует для тех случаев, когда земельный участок приобретает собственник недвижимости. В случае приобретения здания одновременно с земельным участком в порядке, предусмотренном 159-ФЗ земельный участок вместе с расположенной на нем недвижимостью продаются по рыночной стоимости.

2.4. Еще не так давно была распространена следующая схема. Если приобретатель земельного участка не был согласен с расчетом выкупной стоимости, он мог все равно заключить договор, зарегистрировать право и уже будучи уверенным в том, что собственность его,  поспорить в суде на предмет признания недействительным условия договора о размере выкупной платы и взыскания излишне уплаченной суммы в случае успеха.  Эта схема умерла. Если не обращался за урегулированием разногласий – пролетел.

Аренда земли

3.1. Однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства по основанию, предусмотренному п. 21 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ возможно:

а) в случае если земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года и на нем расположен объект незавершенного строительства. В таком случае государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не требуется

б) в случае если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01 марта 2015 года (в таком случае, регистрация требуется)

3.2. Взаимосвязанные вопросы продления строительной аренды и судьбы расположенного на нем объекта незавершенного строительства рассматривались в следующих делах:

- Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. по делу № А46-6835/2015 (Общество «Кедр»). Суть: при решении вопроса о предоставлении земельного участка необходимо оценить действия арендодателя на предмет добросовестности. Также должны быть приняты во внимание разумные ожидания общества. Крутое дело и на рассмотрение коллегии круто попало, однако на 10 ГК далеко не уедешь. Характерно, что при новом рассмотрении указанного дела все доводы про разумные ожидания отошли на второй план. Арбитражный суд первой инстанции вообще повторно отказал арендатору в иске (отменено в апелляции, которая оставлена в силе кассацией).

- Определение Верховного суда РФ от 27.06.2017 г. по делу № А41-13398/2016 (Общество «Домовой+»). Реализация права арендодателя по отказу от возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка не может ставиться в зависимость от каких-либо ограничений, в том числе от факта наличия на земельном участке объекта незаверенного строительства. Ну здесь арендатор жулик, который отчаянно пытается зацепиться за участок, чем и объясняется вся позиция по этому делу.

- Определение Верховного Суд РФ от 17 апреля 2017 г. по делу № А75-236/2016  (Общество «Альянстрансстрой»). Требование Администрации об освобождении земельного участка от правомерно созданного на нем объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Общества возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Из этого дела такой вывод:

а). хорошо, если вы строите какой-либо социальный объект, по нынешним временам это важно и может помочь

б). хорошо, если этот строящийся социальный объект вы заложили крупной кредитной организации;

в). хорошо, если арендатор – не злодей и это можно обосновать, а администрация – злодей и это можно обосновать.

3.3. Взыскание арендной платы при невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в результате противоправных действий арендодателя.

С одной стороны, хорошо, что в целом формируется более взвешенный подход относительно обязанности арендатора земельного участка вносить арендную плату при невозможности его использования (вот еще, например, определение ВС РФ от 03.03.2016 по делу № А40-129910/2014 по иску общества «Новый импульс-центр»). С другой стороны, перечень случаев невозможности использования земельного участка далеко не исчерпывается неправомерными действиями самого арендодателя. И далеко не всегда это те бизнес-риски, которые арендатор мог заранее просчитать и которые должны относиться на него.  Однако это отдельная большая тема.

  • 2444
  • рейтинг 2

Похожие материалы

Комментарии(0)

Написать комментарий

 
Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться. Текст комментария будет сохранен.

Если вы еще не зарегистрированы на Закон.ру, то сохраните текст комментария и зарегистрируйтесь.