1. Постановка проблемы

Вот уже около трех лет прошло с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее — Закон № 494-ФЗ), сформировавшего правовую основу для механизма комплексного развития территорий (далее — КРТ) 1 1 О предтечах КРТ в российском законодательстве см.: Болтанова Е.С. Развитие градостроительного законодательства России в части регулирования договорных отношений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2021. № 8. С. 75–86; Шарапов В.В. О комплексном развитии территории // СПС «КонсультантПлюс», 2017. .

В настоящее время КРТ выступает одним из основных двигателей развития строительной отрасли. В подготовленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации презентации к семинару-совещанию «Механизм комплексного развития территорий. Итоги двух лет. Перспектива» сообщается о градостроительном потенциале в 158 млн м2 недвижимости в рамках института КРТ 2 2 КРТ — 2 года. URL: https://disk.yandex.ru/d/CdM6-RUxg_nZ9Q (дата обращения: 06.08.2023). .

При осуществлении КРТ особое значение приобретает поиск баланса между интересами частных лиц (например, в получении прибыли от реализации девелоперского проекта) и публичными интересами при градостроительном развитии территории 3 3 Примерами публичного интереса могут являться интерес в предотвращении фрагментарного развития территории, когда застраиваются самые экономически привлекательные ее части, а иные продолжают оставаться в запустении, интерес в недопустимости появления объектов жилой застройки, не обеспеченных инфраструктурой, интерес в сохранении объектов культурного наследия и т.д. . В настоящей статье необходимость в поиске такого баланса будет продемонстрирована на примере рассмотрения вопроса о соотношении КРТ по инициативе правообладателей и КРТ нежилой застройки.

2. Об особенностях КРТ по инициативе правообладателей

Прежде чем перейти к рассмотрению поставленного вопроса, обратим внимание на особенности, свойственные КРТ по инициативе правообладателей (ст. 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ)), сущностно отличающие его от других видов КРТ.

КРТ по инициативе правоообладателей — это самостоятельный вид КРТ, что подтверждается в числе прочего судебной практикой 4 4 См., напр.: Кассационное определение ВС РФ от 20.07.2022 № 5-КАД22-34-К2; постановления АС Волго-Вятского округа от 07.04.2023 № Ф01-856/2023 по делу № А28-6687/2022, АС Северо-Западного округа от 14.12.2022 № Ф07-18423/2022 по делу № А56-103770/2021. . Признавая его таковым, законодатель нарушил основной классификационный критерий — характеристику застройки 5 5 Подробнее о возможных критериях для классификации видов КРТ см.: Кирсанов А.Р. Виды ком